[김슬기의 친절한 복덕방]⑲ 아파트? 오피스텔? 주상복합?… 무슨 차이일까

'주택법' 적용받는 아파트 vs '건축법' 적용받는 주상복합·오피스텔

서울 강남구에서 바라본 도심 전경. 2023.11.30[사진=유대길 기자 [e-mail]]

"이사 가려는 집이 주상복합이라는데 오피스텔과 차이가 뭔가요?"

'내 집 마련'을 하기 위해 집을 알아보다 보면 공동주택에 포함되는 다양한 형태의 주택과 마주하게 된다. 아파트, 빌라, 오피스텔부터 주상복합, 생활숙박시설 등까지 다양한 종류가 있어서다. 

공동주택 유형에 따라 내야 할 세금도 달라지고 정부의 정책도 달라지기 때문에 잘 구별해 알아두는 것이 좋다. 특히 주택임대차보호법에 따른 보호를 받을 수 있는지 여부가 달라지는 경우도 있어 '내 집 마련'을 처음 시작하거나 전·월세를 처음 알아봐야 하는 사회 초년생들은 주택 유형을 꼼꼼히 숙지해야 한다. 

우선 아파트와 오피스텔은 적용받는 법률이 다르다. 아파트는 주택법의 적용을 받고, 오피스텔은 건축법의 적용을 받는다. 

현행법에 따르면 아파트는 공동주택의 용도를 갖지만 오피스텔은 업무시설의 용도를 갖는다. 또 취득세가 아파트는 최소 1.1%가 매겨지지만 오피스텔의 경우 4.6% 정도다. 

주택법은 주거에 초점을 맞춰 규제하고 있기 때문에 입주민을 위한 시설과 조경 등 안정적인 주거 환경 조성을 요구한다.

반면 건축법은 건축물의 안전과 기능, 환경 및 미관을 향상시키기 위함을 목적으로 하고 있어 건축주에게 입주민의 안정적인 주거 환경 조성이 요구되지는 않는다. 

아파트는 공동주택 용도로 주거부분만 사용이 가능하다. 반면 오피스텔의 용도는 업무시설이지만 사용자의 선택에 따라 주거용 목적으로도 활용이 가능하다.

아파트의 취득세는 85㎡ 이하, 6억원 이하 1주택 취득자라면 특례세율 1.1%부터 중과세율 적용시 최대 12%까지 부과될 수 있지만 오피스텔은 4.6% 단일세율로 적용된다. 

청약통장의 사용법도 다르다. 오피스텔은 청약통장 없이 공급받을 수 있지만 아파트는 그렇지 않다. 

실사용 면적에서도 차이가 난다. 주택법을 적용받는 아파트는 발코니 확장 면적을 포함해 서비스 공간이 들어가지만 오피스텔은 발코니 확장을 할 수 없다. 즉, 전용면적에는 포함되지 않는 발코니(서비스 면적)가 오피스텔에는 없기 때문이다.

이 때문에 분양면적 기준도 서로 다르게 적용한다. 아파트는 공급면적을, 오피스텔은 계약면적(공급+기타공용)을 분양면적으로 표시한다. 공급면적은 방과 거실, 주방 등 전용면적과 공용계단·복도 등 주거공용면적을 더한 값이다. 

반면, 계약면적은 공급면적에 관리사무소 등 기타 공용면적을 합친 면적이다. 이 때문에 부동산 업계에서는 통상 통상 전용 59㎡ 아파트(발코니 확장 시)와 전용 84㎡ 오피스텔의 실사용면적이 비슷하다고 보고 있다. 

분양가를 계산하는 방법도 차이가 있다. 아파트의 ㎡당 분양금액은 총분양가를 공급면적으로 나눈 값이다. 반면 오피스텔의 ㎡당 분양가는 총분양가를 ‘공급면적+기타공용면적의 합’으로 나눈다. 
 

사진은 23년 8월 서울 시내의 재건축 공사 단지 모습. 2024.4.15 [사진=연합뉴스]

그렇다면 주상복합 아파트와 아파트의 차이는 뭘까? 주상복합은 주거공간과 상업공간이 복합돼있는 건물을 뜻한다. 

상업용지에 건설하므로 높은 용적률을 받을 수 있어 더 집약적으로 토지를 이용할 수 있으며 건물 안에서 편리한 생활을 누릴 수 있는 장점이 있고 비교적 보안이 철저하다. 

단점은 전용률이 낮고 창문이 좁게 열려 환기가 좋지 못하며 화재에 취약하고 관리비가 많이 든다는 점이다. 또한 일반 아파트와 달리 녹지 공간비율이 낮아 삭막한 느낌이 든다는 평가다.

일반 아파트는 주택법 연면적이 70% 이하로 주거공간을 지을 수 있지만 주상복합은 상업지역이 들어서기 때문에 건축법을 적용받게 된다. 

이 때문에 주상복합은 분양보증과 같은 계약자 보호 규정을 적용받을 수 없다. 다만 임차인의 경우에는 주택임대차보호법에 의해 보호를 받을 수 있다. 

관리비 측면에서도 차이가 난다. 일반 아파트는 지하주차장 공급면적을 제외하고 관리비를 책정하지만 주상복합은 지하주차장 등을 포함한 공급면적 기준으로 책정되기 때문에 아파트보다 관리비가 조금 더 비싸다. 

최근에는 오피스텔과 주상복합이 아파트를 닮아가는 현상이 두드러지고 있다. 대부분의 오피스텔이 주거용으로 설계되기도 해서다.