[AJU+MONEY] 모아타운·도심복합·역세권개발…소규모정비사업 A to Z

사업 유형과 시행 주체, 추진 단계, 권리산정기준일 등을 먼저 확인해야

직장인 김이안(가명·31)씨는 최근 퇴근길마다 동네 골목에 붙은 정비사업 현수막을 유심히 살펴본다. 전세 만기를 앞두고 개발 호재가 있는 다세대·연립주택을 매수할 지 고민하던 중 ‘모아타운 추진’, ‘도심복합사업 반대’이라는 문구가 눈에 띄어서다. 김씨는 "둘 다 낡은 주거지를 새 아파트로 바꾸는 사업처럼 보이는데 왜 주민들의 반응은 다른지 모르겠다"고 말했다.

주택공급난 속에 서울의 노후 주거지를 활용한 소규모 정비사업에 대한 관심이 늘고 있다. 잘만하면 '알짜' 빌라를 구입할 수 있는 기회가 될 수 있어서다. 그런데 사업 종류가 너무 많아 헷갈린다는 이들이 적지 않다. 가로주택정비사업부터 모아주택·모아타운, 역세권 장기전세주택, 역세권 활성화사업, 도심 공공주택 복합사업, 민간 도심복합개발사업 등 이름도 엇비슷하다. 소규모정비사업별로 어떤 차이가 있을까.

소규모정비사업 종류는?

소규모주택정비사업은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 근거한 사업이다. 현행 법령상 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업으로 나뉜다.

자율주택정비사업은 단독주택이나 다세대주택 등 소유자들이 주민합의체를 구성해 노후 주택을 정비하는 방식이다. 가로주택정비사업은 기존 가로구역을 유지하면서 노후 주택을 정비하는 사업이고 소규모재건축사업은 소규모 공동주택을 대상으로 한다. 소규모재개발사업은 역세권이나 준공업지역 등의 소규모 부지를 대상으로 한다.

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규모별로 살펴보면 가로주택형은 2만㎡ 미만, 소규모재개발형은 역세권·준공업지역 5천㎡ 미만, 소규모재건축형은 1만㎡ 미만이면서 200세대 미만인 공동주택 등이 대상이다.

이러한 소규모정비사업은 일반적인 재개발보다 정비구역 지정 등 일부 절차가 간소화돼 상대적으로 빠르게 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다. 반면 사업 규모가 작아 일반분양 물량이 제한될 수 있고 공사비 상승이나 사업성 저하가 조합원 분담금 증가로 이어질 가능성도 있다.

모아주택? 모아타운?

모아타운은 기존 정비사업으로는 사업성을 확보하기 어려운 저층 주거지를 대상으로 서울시가 추진하는 소규모주택정비 방식이다. 여러 필지를 묶어 정비하는 모아주택을 집단적으로 추진해 주거환경을 개선하는 것이 특징이다. 서울시는 통상 10년 안팎이 걸리는 기존 정비사업과 달리 모아타운은 착공까지 걸리는 기간을 기존 6년에서 4년 6개월로 단축하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.

모아주택은 저층 주거지 소유자들이 인접한 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 소규모주택정비사업을 의미한다. 모아타운은 이러한 모아주택 여러 곳을 하나로 묶어 서울시가 관리계획을 수립하고 도로·주차장·공원 등 기반시설을 함께 정비한다. 서울시는 모아타운 내 개별 사업의 사업성을 높이기 위해 용도지역 상향, 용적률 완화 등의 도시계획 인센티브를 제공하고, 도로·주차장·공원 등 기반시설도 함께 정비할 수 있도록 지원한다.

이름만 비슷한 '역세권 개발'

‘역세권’이라는 이름이 붙는 소규모정비사업도 여럿이다. 역세권 활성화사업, 역세권 장기전세주택, 청년안심주택 등 비슷해보이지만 목적과 사업 방식이 전혀 다른 제도다. 대표적으로 역세권 활성화사업은 역 주변 지역의 용도지역을 상향해 개발 밀도를 높이고, 그에 따른 공공기여를 확보하는 방식이다. 반면 역세권 장기전세주택은 민간사업자에게 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하는 대신 개발이익의 일정 부분을 장기전세주택 공급으로 활용하는 제도다.

청년안심주택도 역세권 등에서 청년·신혼부부 등을 대상으로 임대주택을 공급하는 별도의 사업이다. 민간임대형의 경우 민간사업자가 시행·운영하고, 공공임대와 공공지원민간임대가 한 단지에 혼합될 수 있다.

도심 공공주택 복합사업은 공공 vs 민간

'도심복합사업'의 경우 '공공'과 '민간'을 구분해야 한다. 이 사업은 역세권, 저층주거지 등 기존 민간 방식으로는 개발이 어려운 지역에 양질의 주택을 공급하는 것이다.

그 중에서 '공공 도심복합사업'은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 시행자로 참여하는 사업이다. 용적률 상향 등 각종 인센티브를 적용해 사업성을 높이고, 조합 설립 등 일부 절차를 간소화해 사업 속도를 높이는 것이 특징이다.

반면 '민간 도심복합사업'은 공공기관 대신 신탁사나 리츠 등 민간 시행자가 사업을 추진한다. 지난해 2월 제정된 '도심복합개발법'에 따라 도심복합개발혁신지구를 지정하고 용적률 완화 등 규제 특례를 적용해 주거·업무·상업시설 등을 복합 개발할 수 있는 제도다.