늘어나는 전세사기에 법원도 중개사 책임 확대 추세

서울 서초구 서초동 서울중앙지법. [유대길 기자, [e-mail]]

전세사기로 인한 피해 사례가 급증하는 가운데 최근 법원이 공인중개업자에게 신의성실 의무 위반에 대한 책임을 강력하게 묻고 있다. 법조계는 법원이 임차보증금 반환 소송에서 공인중개사 측 과실 책임을 종전에 비해 적극적으로 인정하기 시작했다고 분석한다. 임차인 보호 강화를 위해 형식에 그치고 있는 중개사의 설명 의무를 보완할 필요가 있다는 지적도 나온다.
 
9일 법조계에 따르면 법원은 ‘깡통전세’에 대한 설명 의무를 위반한 중개업자에 대해 보증금 반환 책임을 인정하는 판례를 잇따라 내놓고 있다.
 
최근 서울중앙지법 민사87단독(반정우 부장판사)은 깡통전세를 중개받아 보증금을 반환받지 못한 임차인 A씨가 공인중개사와 서울보증보험에 대해 공동으로 제기한 손해배상 소송에서 해당 중개업자에게 보증보험과 4000만원을 공동으로 지급하라고 판결했다. 이는 임차인 보증금인 1억원 대비 40%에 해당하는 금액이다.
 
A씨가 임차한 건물에는 근저당권이 22억2000만원 설정된 상태였다. 확정일자를 먼저 받은 임차인들 선순위 보증금 역시 29억원에 달했다. 그럼에도 당시 중개업소가 중개 대상물 확인·설명서에 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 전혀 기재하지 않아 민법상 신의성실 원칙을 훼손했다는 게 법원 측 판단이다.

 
서울중앙지법은 앞서 근저당권 12억원과 선행 보증금 5억원에 대한 설명만을 고지받은 채 임대차 계약을 체결한 임차인이 공인중개사를 상대로 제기한 손해배상 소송에서 보증금 50%를 중개업자가 배상해야 한다고 판결한 바 있다.
 
대법원도 지난해 6월 다가구주택 임대차 계약을 중개한 중개사가 확인설명서상 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 선순위 보증금 합계액을 기재해 일부 임차인이 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에 대해 “(중개사가) 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반했다”고 판단했다.  
 
김예림 변호사(법무법인 심목)는 “예전에는 깡통전세 등에 대한 임차인의 설명 의무 위반과 이로 인한 중개사의 책임을 인정한 사례가 거의 없었는데 최근에는 하급심에서부터 이를 인정하는 추세가 확산되고 있다”며 “법원이 공인중개사법상 임대차 목적물과 이에 대한 권리 관계 등을 확인하고 설명해야 할 중개사의 의무와 책임을 폭넓게 인정하게 된 것”이라고 전했다.
 
법원의 이런 변화는 매해 급증하고 있는 임대차 보증금 반환사고와 무관하지 않다는 분석이다. 주택도시보증공사 등에 따르면 지난해 전세보증금 반환보증 사고액은 2021년 대비 약 1.7배 증가했다.
 
전문가들은 임차인 보호를 위해선 공인중개사에 대해 설명 의무를 강화하는 입법도 마련돼야 한다고 지적했다.
 
김 변호사는 “다가구주택 등은 현재 임대인 동의 없이 전입 가구 정보에 대한 열람이 어렵다. 공인중개사에게 이런 정보를 확인할 수 있도록 하고 대신 설명 의무를 강화해야 한다”고 강조했다. 이어 “임대차 계약을 체결할 때 중개업자가 세금이나 선순위 보증금 등 임차인이 확인해야 할 정보를 반드시 설명하도록 하는 안을 향후 법 개정 시 명시할 필요가 있다”고 덧붙였다.