주택담보대출 완화·사전청약 실시...하반기 달라지는 부동산 제도

[표=직방 제공]

이달부터 다주택자들의 양도소득세 중과 부담이 커지면서 부동산시장이 관망세로 돌아선 가운데, 하반기(7∼12월)에도 정부의 부동산 규제강화 기조가 유지될 것으로 보인다, 다만 3기 신도시 사전청약, 주택담보대출 완화, 지분적립형 주택 도입 등 실수요자들을 위한 제도도 본격적으로 시행된다.

21일 부동산정보업체 직방에 따르면 다음달부터 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득기준과 주택가격기준이 모두 완화된다.

부부합산소득 기준이 종전에는 8000만원 이하였으나 9000만원 이하로 상향 조정되며 생애최초구입자는 1억원 미만으로 상향된다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

또 담보인정비율(LTV) 우대폭이 10% 포인트에서 최대 20% 포인트로 확대된다. 투기과열지구 내 6억∼9억원 주택은 50%, 조정대상지역 5억∼8억원은 60%로 10% 포인트를 확대 적용한다. 다만 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도는 4억원이다.

청년·신혼부부 등 주거취약계층 지원도 늘어난다. 청년 맞춤형 전세 보증의 1인당 한도를 최대 7000만원에서 최대 1억원으로 높이고, 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮춘다. 공급 규모 제한(총 4조1000억원)도 폐지한다.

정비사업 유형에는 '공공재개발·공공재건축' 부문이 신설된다. 주민이 원할 경우 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이다. 두 유형의 신설 사업은 용적률이나 도시공원·녹지 확보 기준을 완화하는 특례가 적용된다.

다음달에는 3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4400가구가 첫번째 사전청약을 진행한다. 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구를 공급한다. 남양주진접2(1600가구), 성남복정1(1000가구), 의왕청계2(300가구), 위례(400가구)도 사전청약을 준비 중이다. 사전청약은 10월(2차), 11월(3차), 12월(4차)에도 이어질 예정이다.

8월에는 공공주택 유형에 '지분적립형 분양주택'이 추가된다. 지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20∼30년)에 걸쳐 분할 취득하는 방식이다. 

9월 10일부터는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 개정된 관련법이 시행된다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다'로 강화됐다. 다만 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없다.

10월에는 공공재개발사업 분양가상한제 제외와 2차 사전청약이 진행될 예정이다. 공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택의 경우 분양가상한제가 적용되지 않는다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년) 규제를 받게 된다. 3차와 4차 사전청약은 각각 11월과 12월 계획돼 있다.

11월에는 새 임대차 3법 중 가장 늦게 도입된 '임대차신고제'에 따른 실거래정보가 시범공개된다. 임대차신고제가 시행일로부터 1년 동안 계도기간(2021년 6월 1일~2022년 5월 31일) 운영으로 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠지만, 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 보다 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 기대를 모은다. 다만, 일각에서는 임대차 신고내용이 과세정보로 활용돼 세 부담 증가, 임대료 전가 등으로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다.