[아파트부자들] 재건축 대신 리모델링…신혼집부터 '투자 씨앗' 심은 32세 직장인

전통적 정비사업, 추진 속도 느리고 수익률 낮아

갭 메우기+새집 프리미엄 노려 극동아파트 선택

반년 새 1억5000만원↑…소액 입주권 투자처 물색 중

<편집자주> 우리는 한 해에 부동산 자산이 수억원씩 불어나는 시대에 살아왔습니다. 혹자는 이 기회의 땅에서 큰돈을 벌었고, 누군가는 적은 이윤에 만족하거나 손해를 보면서 부자들의 뒷모습을 바라보게 됐습니다.

그래서일까요. 30대 이상 성인남녀가 두 명 이상 모인 곳에서는 어김없이 "누가 어디에 뭘 샀는데 몇억원을 벌었대"와 같은 주제가 으레 오갑니다. 삽시간에 궁금증의 초점은 그가 언제, 어디서, 어떻게에 맞춰지죠.

이에 본지는 소위 '아파트부자'로 불리는 이들의 이야기와 재테크 노하우를 여러분께 소개하고자 합니다. 성공담과 실패 경험뿐 아니라 기회와 위기를 마주했을 때의 심정과 전략, 그 결과까지 전하겠습니다. 매주 월요일 30부작으로 연재합니다. 이 기록으로써 우리 모두 나름의 교훈을 얻어가길 바랍니다.
 

[그래픽 = 김효곤 기자]

아파트부자들 열여섯 번째 주인공은 지난해 리모델링 예정 단지에 신혼집을 마련하면서 투자 씨앗을 심은 32세 전문직 종사자 A씨다. 이를 계기로 그는 소액 재개발 입주권 등 추가 투자처를 알아보는 중이다.

시세 상승 속도가 빠른 데가 현금화가 수월한 자산으로 이익을 챙길 수 있다는 판단에서다. 소위 부동산을 통한 '영 앤 리치'의 초기 단계에 있는 형태다.

종목을 리모델링으로 선택한 이유는 전통적인 정비사업(재개발·재건축)보다 추진 속도가 빠르고, 초과이익 환수제 적용 대상에서 제외돼 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 

그는 불과 2년 전만 해도 집을 사야겠다는 생각이 크지 않았다고 한다. 전세로 살면서 청약을 노렸지만, 천정부지로 솟는 집값과 청약 합격선, 경쟁률을 보고 마음이 바뀌었다.

"부동산 투자에 대해서 남편이 부정적이었어요. 그런데 한창 뜨거웠던 마용성(마포·용산·성동구)이 가파르게 오르는 걸 보고 아예 마인드가 바뀌었죠."

"재건축이랑 재개발도 봤는데, 규제가 많은 데다 사업 속도가 느리고 초과이익 환수제가 적용되면 수익도 많이 떨어지기 때문에 제외했어요."

검토했다가 포기한 물건은 서대문구 연희동과 가재울 뉴타운 재개발구역과 성동구 옥수동 한남하이츠 등 재건축 등이었다.

고민 끝에 선택한 매물은 리모델링 예정지 '옥수극동아파트' 57㎡(이하 전용)다. 구축 집값이 신축 단지를 따라가는 갭 메우기에다 새집 프리미엄까지 얻을 수 있는 매물을 찾아낸 셈이다.

장점은 사업 진행속도가 빠르다는 점이다. 지난 2018년 9월 수직증축 리모델링이 가능한 안전진단 등급을 확보한 후 같은 달 시공사를 선정했고, 올해 중 이주와 착공까지 이뤄질 예정이다. 

수직증축 방식이기에 현재 지상 15층 8개동 900가구 규모에서 최대 3개층 135가구를 추가로 늘릴 수 있어 조합원 분담금도 줄일 수 있었다.

입지적으로는 준강남으로 불리는 데다 한강 조망권이 나와 향후 기대 가치도 높았다. 도보권 내 지하철과 학교, 녹지 등 우수한 주거 여건은 기본이다.
 

옥수 극동아파트 전경. [사진 = 네이버 로드뷰 캡처]

매입자금은 7억6000만원이 들었다. LTV 최대 40%로 받은 대출 3억원과 자기자본 1억원을 제외한 나머지는 양가 부모님(신혼 자금)과 친구로부터 빌려서 충당했다.

"사두면 나중에 돈이 된다는 걸 아는데 은행에서는 대출이 안 되잖아요. 그래서 어떻게든 돈을 끌어와도 괜찮다고 봤어요. 어차피 상환능력이 달리지 않고, 이자 부담도 적으니까요." 

"건설사 브랜드가 더 좋긴 하지만, 한남 하이츠의 경우 작은 평수가 20억원까지 올라간다는 얘기가 있어요. 그러면 극동아파트도 4~5년 뒤 사업이 끝나면 이 가격을 따라가겠죠."

실제로 옥수극동아파트 57㎡ 실거래가는 불과 6개월 만에 9억원까지 올라왔다. 아직 바로 옆 단지인 '래미안 옥수 리버젠'과 '옥수파크힐스' 59㎡와 비교해 2억~3억원 저렴한 가격이다.

최근 코로나19로 인한 경기 위축이 가시화한 상황에서도 옥수동 시세는 상승세에 있다. 현재 나와 있는 매물은 59㎡ 기준 저층 12억원부터 고층 13억5000만원까지다.

이는 불과 지난 3~4월 신고된 실거래가 11억~12억원보다 1억원 이상 오른 수준이다. 우수한 입지에 공급량이 한정된 곳이기 때문에 극동아파트 리모델링이 완료되면 주변 시세가 더 오를 가능성이 크다.

이주를 앞둔 그는 앞으로 시세 상황에 따라 실거주하면서 소액 재개발 물건에 투자해 자본을 늘리거나 매각 후 주변지로 이동하는 전략 등을 구상 중이다.

"마음 같아서는 한 채를 더 사고 싶었어요. 돈이 된다는 걸 실감했으니까요. 매입한 물건을 세 주고 다른 곳 새 아파트 전세로 옮길 걸 그랬나 싶기도 했죠."

"줍줍이나 청약 종목은 아직 잘 모르지만, 앞으로 공부를 해보려고요. 아파트 투자에 마이너스 날 확률은 거의 없다고 봐요."

"향후 투자방향은 인천과 안양, 의왕 등지 재개발 입주권을 보고 있어요. 잘 아는 지역이기도 하고, 아직 소액으로 매수할 수 있는 물건들이 있어서요."