[아파트부자들] 무일푼 개인사업자에서 월세 1000만원 받는 '갓물주로'

주거용 부동산 경매로 받아 수익률 극대화

대출과 전세보증금 활용해 자기자본 줄여

집값 하락해도 돈 버는 임대사업구조 핵심

우리는 한 해에 부동산 자산이 수억원씩 불어나는 시대에 살아왔습니다. 혹자는 이 기회의 땅에서 큰돈을 벌었고, 누군가는 적은 이윤에 만족하거나 손해를 보면서 부자들의 뒷모습을 바라보게 됐습니다.

그래서일까요. 30대 이상 성인남녀가 두 명 이상 모인 곳에서는 어김없이 "누가 어디에 뭘 샀는데 몇억을 벌었대"와 같은 주제가 으레 오갑니다. 삽시간에 궁금증의 초점은 그가 언제, 어디서, 어떻게에 맞춰지죠.

이에 본지는 소위 '아파트부자'로 불리는 이들의 이야기와 재테크 노하우를 여러분께 소개하고자 합니다. 성공담과 실패 경험뿐 아니라 기회와 위기를 마주했을 때의 심정과 전략, 그 결과까지 전하겠습니다. 매주 월요일 30부작으로 연재합니다. 이 기록으로써 우리 모두 나름의 교훈을 얻어가길 바랍니다. <편집자주>
 

서울시 용산구 남산에서 바라본 서울 주택가 전경. [사진 = 김재환 기자]

아파트부자들 세 번째 주인공은 월세로 매달 약 1000만원의 수익을 얻고 있는 임대사업자 A씨다. 그는 8년 전 주택담보대출 1억원으로 투자를 시작했고, 이제는 마음 내킬 때 새 아파트를 쇼핑하고 있다.

부자가 된 비결은 수도권 아파트·빌라·오피스텔 등 주거용 부동산을 경매로 매입하면서 자기자본(투자금)을 최소화하고, 월세를 놓는 방식이다.

10억원으로 '똘똘한 한 채'에 투자하기보다는 1억원짜리 빌라 10채 또는 2억~3억원 아파트 3채에서 임대료를 받는 선택이 현명하다는 것이다.

"투자의 핵심은 분산투자잖아요. 재개발·재건축, 분양권 매수는 시황이 좋을 때면 몰라도 집값이 떨어지는 시기에는 손가락 빨면서 스트레스받아야 해요."

"투자금을 최소화하면서 부동산 침체기에도 확실하게 돈을 버는 것. 이게 내 전략입니다. 반드시 모든 물건에서 월세가 나와야 합니다."

그가 투자를 시작한 시기는 2012년경으로 돌아간다. 작은 개인 사업을 하던 그는 부쩍 큰 자녀와 함께할 보금자리를 찾다가 경매를 알아보게 됐다고 한다. 당장 수중에 돈이 없었던 차에 저렴하게 내 집을 마련하고자 시작한 일이었다.

"첫 집은 18평(59㎡) 빌라였죠. 6200만원에 낙찰받았어요. 그런데 입주하고 보니 웬걸, 살인사건이 났던 집이었습니다. 당장 팔아야겠다 싶었어요."

"한두 달 뒤인가 8000만원 정도에 팔리더라고요? 경매로 싸게 받아서 차익이 남은 거죠. 어쩌면 이게 돈이 되겠다 싶어서 투자 공부를 시작했습니다."

그는 투자금을 최소화해서 최대한 많은 아파트와 빌라 등을 사들이기 시작했다. 대출과 세입자 보증금을 활용해서 자금흐름이 막히지 않도록 하기 위해서다.

현재 주택담보인정비율(LTV)이 60%인 수도권을 예로 들어 경매로 1억원짜리 매물을 사들일 때 경매로 8000만원에 낙찰받아 6000만원을 대출받고 보증금 2000만원에 월세 40만원을 받는 식이다.

수익률을 높이기 위해서는 개인 자금 사정에 따라 보증금을 낮추고 월세를 높이면 된다. 공실률이 높은 매물을 선택하지 않도록 현장답사도 중요하다.

그의 경우 첫 월세는 대출이자보다 조금 더 받되 전세계약이 끝난 후 보증금을 낮추고 월세를 높였다. 우선 많은 수의 임대물건을 확보하는 데 중점을 뒀던 셈이다.

또 투자금이 많이 들어가는 역세권 매물만 고집하지 않았고 빌라 매수 시에는 재개발·재건축을 고려해 대지지분이 넓은 곳을 선택해서 수익률을 극대화했다.

그는 이렇게 총 30여채의 아파트와 빌라 등에서 임대료가 나오도록 최적의 투자수익 구조를 만들어 현재까지 유지하고 있다.

이는 개인으로서 최대한도로 대출받아 운영할 수 있는 규모다. 대출규제로 인해 최근에는 법인을 세워 추가 매입에 나섰다.

다만 일정한 수준의 총 보증금 대비 자기자본을 유지해야 한다는 점을 유의해야 한다. 세입자 몇몇이 일거에 빠지고 새로운 세입자가 없는 상황에서도 보증금을 돌려줄 수 있는 정도의 현금이 있어야 하기 때문이다.

불과 10여년 전 빚을 갚기에 급급했던 그는 노동에서 해방돼 경제적 자유를 얻었다. 이제 자신의 임대물건을 '업그레이드'하면서 여가를 보낸다.

오래되거나 공실률이 높아지면 처분하고 정비사업 예정지 아파트와 같이 좀 더 수익률 높은 물건으로 갈아타는 것이다. 경매는 그의 취미이자 또 다른 재테크이며 평생직장이기도 하다.

"경매와 공매를 막연하게 무서워하는 사람들이 있어요. 공부를 조금만 하고 발품 팔면 투자금을 줄이고 수익률을 대폭 높일 수 있는데 안 한다는 거죠. 돈은 벌고 싶다면서."

대표적인 부동산 경매 사이트로는 '지지옥션'과 '태인', '굿옥션' 등이 있다. 공공기관 한국자산관리공사(캠코)는 ‘온비드‘에서 국가가 압류한 물건을 공매로 내놓는다.

공매는 온라인으로 여러 입찰에 참여할 수 있고 경매보다 수익이 높다는 장점이 있지만, 물건이 적어 선택의 폭이 좁고 취하가 잦으며 명도가 더 까다롭다는 점을 유의해야 한다.