[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 분양 전단지에 나오는 '건폐율', '용적률'이 뭔가요?

[사진=게티이미지뱅크]

모델하우스를 방문해 분양 전단지 등을 유심히 살펴보면 건폐율, 용적률이라는 용어가 반드시 쓰여 있다는 것을 알게 됩니다.

사실 건폐율, 용적률은 일상에서 흔히 나오는 용어는 아니죠. 하지만 건설·부동산 업계에 있어서는 필수적으로 쓰이는 용어라 할 수 있습니다. 무엇보다 건폐율, 용적률만 알아도 건물, 토지 등에 대한 개발 밀도 정보를 개략적으로 파악할 수 있죠.

Q. 건폐율이란 무엇인가요?

먼저 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미합니다. 예컨대 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 70㎡라면 건폐율은 70%가 됩니다.

정부는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 통해 건폐율을 용도지역 및 용도지구별로 제한하고 있습니다. 토지 특성 별로 건폐율을 달리하는 것이죠.

가령 제1종 전용주거지역은 50% 이하, 제2종 일반주거지역은 60% 이하, 준공업지역은 70% 이하, 농림지역은 20% 이하 등 각기 다른 건폐율이 정해져 있습니다.

이렇게 정부가 건폐율을 제한하는 이유는 대지에 최소한의 여유 공간을 남겨 채광, 통풍 등을 확보하기 위해서입니다. 또 비상시에 대비할 수 있는 최소한의 땅을 마련할 수 있고, 도시 과밀화도 억제할 수 있습니다.

Q. 그렇다면 용적률이란 무엇인가요?

용적률은 대지면적에 대한 건축물 각 층의 바닥면적을 합친 연면적 비율입니다. 예컨대 대지면적이 100㎡, 바닥면적이 50㎡인 3층 건물의 경우 용적률은 150%가 됩니다.

직관적으로 건폐율은 전반적으로 넓이 개념, 용적률은 높이 개념 정도로 이해해두면 좋습니다.

용적률이 높다는 것은 건축 연면적 비율이 높다는 뜻입니다. 이는 곧 건물이 고층으로 지어질 수 있다는 것이죠. 때문에 통상적으로 용적률이 높은 토지는 낮은 토지에 비해 투자 가치가 높게 마련입니다.

다만 용적률 산정에서 제외되는 공간도 있습니다. 지하층, 부속용도에 한하는 지상 주차장용으로 사용되는 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등이죠. 이들 공간을 잘못 포함할 경우 용적률 산정이 크게 어긋나게 됩니다.

용적률 역시 건폐율과 마찬가지로 용도지역·용도지구 별로 다르게 적용됩니다. 가령 농림지역의 경우 50% 이상, 80% 이하 용적률이 적용되지만, 중심상업지역은 400% 이상, 1500% 이하로 매우 높은 비율이 적용됩니다. 중심상업지역에 마천루가 많이 있는 이유기도 합니다.