[8·12 분양가 상한제 발표] 강남 재건축 및 로또 분양 '정조준'…"주택 시장 안정은 미지수"

사실상 서울 전역 분양가 상한제 사정권 놓일 전망…착공 및 관리처분인가 단지 151곳도 직격탄

전매제한 확대로 공급 더욱 위축될 우려…주택 시장 안정 두고 정부와 업계 간 의견 분분

[사진=게티이미지뱅크]

정부와 여당이 작년 '9·13 부동산 대책' 이후 11개월 만에 '민간택지 분양가 상한제 개선방안'이라는 규제 카드를 꺼낸 것은 최근 서울 강남 재건축발 집값 반등세가 예사롭지 않다고 판단한 데 따른 조치로 풀이된다.

분양가 상한제 방안과 관련해 일각에서는 불과 1주일 전까지만 해도 일본의 수출 규제, 여권 내부의 상한제 반대 의견 등으로 당분간 시행되기 쉽지 않을 것이라는 의견이 제시됐다.

하지만 한국감정원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난해 11월 둘째 주부터 32주 연속 하락하다가 올해 6월 넷째 주 보합세를 기록한 후, 지난달 첫째 주부터 34주 만에 오름세로 돌아선 상태다.

이에 김현미 국토교통부 장관이 직접 분양가 상한제의 도입을 여러 차례 시사하면서 재건축 아파트 거래는 다소 소강상태에 들어섰지만, 재건축으로부터 비롯된 상승세가 오히려 일반아파트 및 신규 분양시장으로 빠르게 옮겨 붙고 있다. 정부가 서둘러 제도 개선에 나선 것도 이 같은 상승세를 조기에 진화하겠다는 의도로 보인다.

정부는 투기과열지구 내에서 △최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 경우 △분양이 있던 직전 2개월의 청약 경쟁률이 일반주택은 5대1, 전용면적 85㎡ 이하는 10대1을 초과한 경우 △3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 등 3가지 선택 요건 중, 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역을 선별해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대상 지역을 선정키로 했다.

현재 투기과열지구는 서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·광명·성남 분당구·하남, 세종, 대구 수성구 등 전국 31곳에 지정돼 있는 상태다.

일단 최근 청약 시장 흐름을 감안한다면, 서울을 비롯한 투기과열지구 상당수 지역은 청약 경쟁률 요건을 충족할 것으로 보인다. 서울만 살펴봐도 최근 6~7월 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대1, 18.13대1로 모두 연속 10대1을 넘어 선택 요건에 해당된다.

특히 시행령이 발효되는 시점인 10월 초까지 청약 경쟁률 및 분양가 변동률을 다시 확인해도 투기과열지구 대부분은 이 정량적인 기준에서 벗어나지 않을 것으로 업계는 관측하고 있다.

다만 이 정량적 기준을 충족한 모든 지역에 분양가 상한제가 도입되는 것은 아니다. 구체적인 상한제 도입 지역 및 시기 여부는 국토부 장관이 주재하는 주거정책심의회에서 정성적인 기준을 거쳐 최종 결정되기 때문이다.

정비사업의 분양가 상한제 효력 발생 시점이 '관리처분계획인가 신청‘에서 '입주자모집 신청'으로 앞당겨짐에 따라 서울 재건축 사업장 상당수도 직격탄을 맞을 전망이다.

업계에 따르면 현재 서울에서 추진 중인 정비사업장 381곳 중 착공 단계 단지는 85곳, 관리처분인가 단지는 66곳 등 총 151개곳, 약 13만7000가구인 것으로 나타났다.

이와 관련해 이문기 국토부 주택토지실장은 "관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다"며 "국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 판단했다"고 말했다.

하지만 재건축 사업이 상당히 진행된 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도하다는 것이 업계의 전반적 반응이다. 특히 이들 단지의 경우 추가분담금이 훨씬 증가할 것으로 보여 조합원들의 사업 계획 전면 재수정도 불가피할 전망이다.

수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 기간도 대폭 늘어난다. 현재 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택 전매제한 기간은 3~4년이 적용되고 있지만, 앞으로는 5~10년으로 확대된다.

기간 산정 기간은 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 결정된다. 일대 공공·민간택지는 분양가격이 인근 시세의 100% 이상일 경우 전매제한 5년, 80~100%일 경우 8년, 80% 미만일 경우 10년이 각각 적용된다.

아울러 후분양 단지에도 분양가 상한제는 입주자 모집공고 신청분부터 적용된다. 또 전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 주택에는 동일하게 적용된다.

한편 건설사와 조합이 분양가 상한제를 피하기 위한 꼼수로 거론되는 '임대 후 분양'의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 이와 관련, 국토부 측은 "임대 후 분양 사례가 서울에 2건 정도 있는 걸로 아는데, 정기 사업은 아니었다"며 "다만 임대보증보험에 가입해야 하고, 고가 분양일 경우 보증이 거절될 수 있다. 정비 사업의 경우 시울시가 조례로 임대 전환이 되지 않도록 하고 있는 등 장치가 마련돼 있다"고 설명했다.

정부는 이번 민간택지 분양가 상한제 시행이 주택 시장 안정에 기여할 것으로 기대했다.

이문기 실장은 "분양가 상승은 기존 주택 가격 상승을 유도하고, 이는 곧 실수요자의 내 집 마련 부담을 높인다"며 "몇몇 단지를 대상으로 모의시험을 해 봤는데, 현 시세 대비 70∼80% 수준의 분양가 책정이 가능할 것으로 본다"고 말했다.

다만 이번 방안이 강남 재건축·재개발 등 특정 단지를 조준한 것 아니냐는 질문에 대해 국토부 측은 난색을 표했다.

이 실장은 "특정 지역을 염두에 두고 대책이 마련된 것이 아니다. 과거와 달리 이번에는 선별적 지정이 이뤄져 영향은 제한적일 수 있다"며 "공급 위축에 대한 우려도 있는데 수도권 30만 가구, 서울 입지를 확보해 짓는 4만 가구, 용적률 완화 등 규제 완화를 통해 공급하는 5만3000가구 등 서울에만 12만3000가구의 공급 계획이 있다. 이 같은 우려에 대해 충분히 대비하고 있다"고 강조했다.

이와 관련, 한 부동산학과 교수는 "분양가 상한제가 실시되면 단기간 내 분양 시장의 가격을 안정시킬 수는 있을 것이다. 하지만 최근 기준금리가 인하된 데다 상한제 시행에 따른 조합 수익 하락으로 장기적 측면에서는 오히려 주택 수급 불균형이 심화될 우려가 있다"며 "게다가 이번 방안은 대상 지역, 시기의 큰 틀만 정해졌을 뿐 아직 내용이 정교하게 다듬어지지 않았다. 수도권의 전반적 집값 안정에 큰 효과를 발휘하기엔 파급력이 약해 보인다"고 지적했다.