[강승훈의 기사 맛보기] 서민주거 원도심 노후주택 급증, 삶의 질 높이려면

건설부동산부 강승훈 차장

[건설부동산부 강승훈 차장]

국내의 전체 주택에서 경과연수가 18년 이상은 905만 가구로, 2가구 중 1가구(52.9%)를 차지한다. 이 가운데 아파트는 18~27년차 374만 가구(21.9%)로 비중이 큰 반면 단독주택의 경우 142만 가구(8.3%)가 38년(1979년 이전 준공)을 넘겼다.

한 통계를 보면, 최대치 가정 시 준공이 30년을 넘긴 주택은 2020년 400만 가구를 상회하고 2025년 700만 가구에 달할 것으로 전망됐다. 이 과정에서 멸실 반영 땐 다소 감소의 가능성은 있지만, 그 수치는 미미할 수 있다고 내다봤다.

원도심 내 소규모 주택은 그동안 대표적인 서민 주거공간으로 역할을 해왔다. 건축품질이 낮고 주거환경은 상대적으로 열악하지만 임대료가 저렴한 게 특징이다. 서울에서는 다가구(9.5%)·다세대주택(18.4%)이 단독주택(4.7%)보다 높은 비중을 차지하고 있다.

하지만 전반적 노후화와 기반시설 부족 문제가 동시에 나타나 거주만족도는 무척이나 낮다. 거주자 다수는 고령자이며 소득도 적어 물리적 정비수단으로 개선이 사실상 어렵다. 향후 우리나라 전체 주택 재고 가운데 이런 노후주택은 빠르게 늘어날 전망이다.

일례로, 부천시 기존 원도심은 대부분 1970년대 토지구획정리사업에 의해 격자형 가로구역으로 조성됐다. 도로는 좁고, 녹지 및 주차공간이 절대적으로 부족하다. 또한 미등록 건축업자들이 양산한 저층, 고밀형 노후주택(20~30년)이 다수를 점유한다.

원도심 주택정비의 다른 한계로는 재건축에 의한 수익성을 기대하기 힘들다는 점이다. 앞서 대부분 허용 건폐율 내에서 최대치를 확보해 지은 탓이다. 아울러 현행 강화된 기준(호당 0.5대→1대)으로 주차장을 확보하려면 비용 부담에 직면하게 된다.

전문가들은 소규모 주택 재건축 시 필요한 주차공간과 지하에 추가 공영주차장을 건설, 지자체 또는 지방공사가 관리주체로 지역주민에게 편익을 제공하는 방식도 제안한다. 공기관에서 주차장을 확보하고, 입주민은 발생하는 임대료로 관리비를 절감할 수 있다.

이외 노후주택 정비는 민간 주도의 공공협력 프로젝트란 균형적 시각으로 접근해야 한다고 조언한다. 법률은 포괄적으로 규제를 완화하되 사업성·시급성·유형에 따른 조례를 통한 지역적인 관리도 요구된다.

만일 도시재생 뉴딜, 생활밀착형 SOC(사회간접자본) 확대를 연계해 시행한다면 별도 혜택이 주어져야 한다고 덧붙인다. 커뮤니티, 청년창업공간, 공공임대상가 등의 제공에 따른 층수 및 용적률 완화가 대표적이다. 서민들의 삶의 질을 높이려는 다양한 시도를 고민해야 할 때다.