팔지 말고 물려줘라? "부담부 증여하니 5천만원 넘게 세금 줄어"

시세 상승 가파른 부동산 "최대한 빨리·야금야금 물려줘야"

증여도 다양 "부담부 증여·세대 생략 증여 등 적합한 방식 선택해야"

재산 30억 넘으면 현물출자 고려…자녀 명의 종신보험으로 세금 재원 마련

 

# A씨는 요즘 밤잠을 설쳤다. 정부가 공시가격 인상, 종부세 강화 등 다주택자에 대한 규제를 한층 강화하며 고민이 많아졌다. 매물을 던질지, 자녀에게 주택 한채를 물려줄지를 두고 저울질 했지만 세금이 두려워 선뜻 나설 수 없었다. 그러던 중 ‘부담부 증여’를 알게 됐다. 아파트에 낀 대출을 함께 물려주면 내야할 세금이 대폭 줄어든다는 것이다.

A씨가 10년 전 4억원을 주고 산 아파트의 현재 시세는 8억원이고 이 중 대출이 2억원이다. A씨가 아파트를 아들에게 무상 증여하면 부담해야 할 세금은 1억5345만원이다. 그런데 부담부 증여를 하면? 증여세는 9765만원(1가구 1주택일 경우)으로 대폭 줄어든다. 다만, A씨가 1가구 2주택자라면 양도세 1098만원을 내야 해 총 1억863만원이 세금으로 나간다. 그래도 무상 증여할 때 내는 세금보다 5000만원가량 덜 내는 셈이다.

강동균 세무법인 로앤텍스 대표 세무사는 27일 서울스퀘어에서 열린 특강 ‘상속자들-부동산 상속·증여의 모든 것’에서 “표준지 공시지가가 11년 만에 최고 상승률을 찍는 등 정부가 공시지가를 대폭 올리고 있다”며 “공시지가 상승은 세금 인상으로 이어지는 점을 감안하면 세금 절감을 위해 상속·증여를 위한 준비에 서둘러야 한다”고 조언했다.

◆ "최대한 빨리, 야금야금 물려줘야"

전문가들은 상속·증여·양도 중 본인에게 가장 유리한 방식을 선택해야 한다고 조언했다. 예컨대 15억짜리 부동산을 자녀에게 물려줄 때 현재 기준에서 시뮬레이션을 돌리면 상속세 8300만원, 증여세 3억900만원, 양도세 1억8000만원을 부담하는 결과가 나와, 상속을 선택할 수 있다. 그러나 강동균 세무사는 “나중에 실제로 상속하게 되는 시점에 내야 할 상속세와 현재 기준으로 시뮬레이션을 돌린 상속세는 천지차이일 수 있다”고 조언한다. 부동산 시세를 비롯해 공시지가 상승 등을 다각도로 고려하면 증여가 세금 절감에 가장 효과적일 수 있다는 설명이다.

김종훈 법무법인 창천 파트너 변호사도 “증여세, 상속세 절감을 위해서는 최대한 빨리 그리고 야금야금 재산을 물려줘야 한다“며 "부동산 시세가 비교적 저렴할 때 증여해 세금을 최소한으로 내고, 향후 시세상승에 따른 이익은 자녀가 누릴 수 있도록 해줘야 한다”고 말했다. 이어 "정부가 공시지가 인상에 나서면서 지금 증여하는 게 먖냐는 문의가 쇄도한다"며 "지금 증여하는 게 무조건 이득이다”고 덧붙였다. 

◆ 합법적인 부의 대물림? "부담부 증여·세대 생략 증여 등 증여도 다양" 
법의 테두리에서 절세할 수 있는 방안을 고민해야 한다. 증여를 할 때도 부담부 증여, 세대 생략 증여 등 본인의 사정에 맞는 적합한 형태를 선택해야 한다. 

세대 생략 증여란 예컨대 할아버지가 아들을 건너뛰고 바로 손자에게 상가를 증여하는 형태다. 아들에게 증여를 하면 나중에 아들이 죽어 손자에게 다시 증여할 때도 세금을 내야 한다. 하지만 세대를 건너 증여를 하면 단 한 번만 세금을 부담하면 된다. 강 세무사는 “세대순 증여를 하면 1억9200만원을 세금으로 내야 하지만 세대 생략 증여를 하면 1억1880만원만 부담하면 된다”며 “7320만원을 절세할 수 있을 뿐만 아니라 상가 가치 상승분과 손자 소득 발생(임대료) 등의 장점도 누릴 수 있다”고 말했다.

교환의 형태로 부동산을 물려줄 수도 있다. 아버지와 아들이 5:5로 법인 주식을 보유 및 운영하고 있는데 만약 법인의 이익이 계속 하락하고 있다면, 아버지가 본인의 부동산을 아들에게 주는 대신, 아들의 주식을 아버지가 받는 방식으로 세금을 줄일 수 있다.

강 세무사는 “부동산은 미래에 가치가 더욱 상승하므로 사전에 아들에게 이전하는 것이 유리하다”며 “주식은 미래에 가치가 더 떨어져 상속세 부담이 줄어들 수 있다”고 조언했다. 이 외에도 연대납세의무제도를 이용해 자녀들의 상속재산을 지켜주는 방법 등도 있다.

◆ 재산 30억 넘으면 '현물출자' 고려
전문가들은 재산이 30억 이상이면 현금출자 등을 통해 부동산이 아닌 주식의 형태로 증여하는 게 이득이라고 조언한다.

현물출자를 통해 부동산을 비상장주식으로 바꾸면, 주식 평가액이 유리한 시점에 증여나 상속을 할 수 있다. 또 차등배당을 통해 자녀가 상속세나 증여세의 재원을 마련할 수 있다. 김 변호사는 “현물출자는 부동산을 유동화해서 조금씩 자녀에게 재산을 줄 수 있다. 세금도 거의 안 낸다”며 “얼마 남지 않은 합법적인 절세 수단이다”고 말했다. 이어 “현물출자는 부동산에서 발생한 임대소득을 배당하는 것이기 때문에 임대소득이 나오는 부동산만 할 수 있다”고 조언했다.

자녀 명의 종신보험은 상속세 재원 마련에 효과적이다. 김 변호사는 “자녀 명의로 보험 계약을 체결하면, 아버지가 돌아가셔서 자녀가 보험금을 탈 때 과세가 안 된다”며 "자녀가 월 300만원을 벌면 그 이하로 보험료를 내도록 하는 주의가 필요하다“고 설명했다.