[아주 쉬운 뉴스 Q&A] 재개발 사업이란 무엇인가요?

[사진=아이클릭아트]

재개발은 단독주택, 다세대, 연립 상가들이 밀집한 주거지를 아파트를 중심으로 새 주거지로 정비하는 사업을 말합니다. 낡고 오래된 주택이 밀집돼 주거생활이 불편하고 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정해 도로·상하수도·공원, 학교 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축해 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.

Q. 재개발 사업 절차는 어떻게 이뤄지나요? 

A. 먼저 기본계획을 수립합니다. 도시를 어떻게 개발할 지 기본적인 개발계획이 세워지면 구역지정을 합니다. 시장, 군수, 구청장이 재개발을 할 수 있는 구역으로 지정하거나 구역 주민이 시·도 조례로 정하는 바에 따라 집주인과 땅주인들의 동의를 얻어 해당 지역을 재개발 구역으로 지정해줄 것을 제안합니다. 

이어 재개발을 준비하기 위해 집주인과 땅주인 절반 이상의 동의를 얻고 시장의 승인을 받아 추진위원회를 구성합니다. 다음으로 집주인들과 땅주인들의 전체중 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1 이상을 차지하는 토지 주인에게서 동의를 얻어 시장에게 조합을 설립하겠다고 신청하고 인가를 받아 조합을 설립합니다. 이 단계에서 철거비용, 신축비용, 추가분담금 등 구체적인 금액들이 집주인과 땅주인들에게 통보됩니다.

그런 다음 경쟁입찰을 실시해 시공사를 선정하고 조합원의 동의를 얻어 사업시행계획서를 시에 제출하고 인가를 받습니다. 이런 가운데 조합원 분양신청을 받고 관리처분계획을 인가받습니다. 이 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 분양받을 수 있는 아파트 평형대 등을 정합니다.

이어 본격적으로 재개발 공사를 시작하기 위해 주민들이 이주를 시작하고 모든 이주가 완료되면 착공 및 일반 분양에 들어갑니다. 마지막으로 준공 및 입주, 이전고시에 들어갑니다.

Q. 투자시 주의할 점이 있나요? 

A. 사업기간이 예상했던 것보다 길고 사업자체가 취소되는 경우가 있기 때문에 무리하게 대출을 받아 투자하는 것은 피해야 합니다. 특히 구역 내에 주택(토지와 건물)만 소유하고 있으면 그 면적과 무관하게 분양권이 주어지지만 토지만 소유한 경우 면적이 20㎡ 미만인 경우 현금청산 대상자입니다. 20㎡ 이상~90㎡ 미만인 경우 무주택세대주에 한해서 분양권이 주어지며 90㎡이상인 경우에는 분양권이 주어집니다. 건물이 무허가일 경우에는 무허가 건축물 관리대장에 등재되지 않으면 건물로서 인정받지 못합니다.

Q. 재개발 조합원 지위 양도 규제가 무엇인가요? 

A. 현행 도시 및 주거환경 정비법에는 투기과열지구로 지정 시 재건축의 경우 조합설립 시점부터 조합원 지위 양도 규정이 있으나 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매 제한이 없습니다. 단 투기과열지구로 지정된 지역에서의 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분계획의 인가 후에는 조합원 지위의 양도를 금지합니다. 또 투기과열지구 내 정비 사업에서 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업의 조합원 분양 신청을 할 수 없습니다.