[르포] ''용산불패' 시대 열리나…"향후 10년 가격 상승 기대 팽배"

개발호재에 매물 자취 감춰

서울역~용산역 혹은 서울역~노량진역?

정부 시장안정 기조와 엇박자…개발 속도조절 들어갈 수도

[사진=윤주혜 기자 ]

"매물이 없다."

지난 주말 방문한 용산은 부동산 매물이 자취를 감춰 "실제 거래가 없다"는 반응이 대부분이었다. 한강로1가 근처 공인중개사 사무소 대표는 “박원순 서울시장이 용산 마스터플랜을 언급하자마자, 용산파크자이 38평 매물이 12억원에 바로 팔렸다”며 “이후 매물이 다 들어가 실거래 가격이 얼마에 형성될지는 우리도 모른다”고 말했다.

용산 부동산 시장은 “향후 10년간 가격이 오를 것”이란 장밋빛 전망으로 부풀어 있다. 하지만 동시에 오세훈 전 서울시장 때처럼 삽조차 들지 못하고 끝나는 것은 아닌지에 대한 우려도 상당했다.

◆개발 호재에 용산 불패시대 기대

용산역 인근 공인중개사 사무소 대표는 "부동산 하락세를 점치는 목소리가 많지만 용산은 예외다"며 "개발에 가속도만 붙으면 향후 10년간 가격 상승세가 계속될 것이라는 기대감이 팽배하다"고 말했다.

용산을 둘러싼 개발호재는 수두룩하다. 지난달 말 시작된 용산 미군기지의 평택 이전이 연말까지 마무리되면, 260만㎡가 넘는 이 땅은 2027년까지 시민을 위한 공원으로 바뀐다. 코레일이 지난 5월 토지 소유권 소송에서 최종 승소하면서 국제업무지구 개발 사업에도 탄력이 붙었다. 사업이 진행되면 44만2000㎡에 달하는 용산철도정비창 부지 일대는 관광·문화·금융 허브로 탈바꿈한다.

서울역~용산역 구간 철로 지하화하까지 진행되면, “용산이 강남을 앞지르는 시대가 온다”는 말이 나온다. 박 시장은 지난 10일 싱가포르 방문에서 "서울역∼용산역 지하화 구간에 MICE 단지와 쇼핑센터가 들어올 것"이라며 "철로 상부 공간을 덮고 대학 캠퍼스, 도서관, 병원이 들어서게 한 프랑스 파리의 '리브고슈' 프로젝트와 유사한 일을 하겠다"고 밝힌 바 있다.

파리 동남쪽에 위치한 리브고슈역은 총 30년이 걸리는 대규모 복합 개발 사업이 진행 중으로, 프랑스 국립도서관을 비롯해 도로 및 기반시설, 주거, 교육시설, 대학캠퍼스, 사회적 혼합주택, 문화시설 등을 순차적으로 개발하는 내용이 골자다.

용산 부동산 시장에 대한 기대감이 높아지자, 정부의 잇단 규제에도 불구하고 용산구 아파트값은 상승세를 이어가고 있다. 한국감정원에 따르면 용산구(6.72%)는 누적 상승률 기준 송파구(6.19%)를 뛰어넘어 서울에서 가장 많이 오른 자치구로 등극했다.

 

[사진=윤주혜 기자 ]

◆"무조건 버티자" VS "불확실성 상당"

마스터플랜이 발표되면, 집값이 천정부지로 치솟을 것이란 기대감이 많다. 서부이촌동 인근 공인중개사사무소 대표는 “서부이촌은 개발 여지가 많다”며 “재개발의 경우 땅지분(연립) 4평이 6억원을 호가한다”고 말했다. 이어 “오세훈 시장 때인 2006년 말에는 8억5000만원에 달했던 점에 비춰 가격 상승 여력이 있다”고 말했다.

한강로 주변도 비슷하다. 한강로 인근 공인중개사사무소 대표는 “박원순 시장의 발언이 나온 뒤 전반적으로 1억원이 뛰었다”며 “'무조건 버티자'는 분위기로, 10억원 이하 매물은 찾을 수 없다”고 말했다.

그러나 개발에 대한 불확실성도 상당하다. 최종 마스터플랜의 내용이 어떻게 나올지 궁금해하는 목소리가 많다. 특히 철길 지하화와 관련해 서울역~용산역 혹은 서울역~노량진역 둘 중 어느 안이 최종 선택되는지에 따라 호재 지역이 달라질 수 있다는 것이다.

전문가들은 용산역 마스터플랜은 중앙정부의 ‘집값 잡기’ 기조와 정반대인 점에 비춰, 단기 시세차익을 기대하고 무턱대고 투자를 해서는 안 된다고 조언했다.

김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 “용산은 지역 간 편차가 클 뿐만 아니라 강남에 비해서도 학군이 떨어져 장기적 관점으로 접근해야 한다”며 “서울시와 정부가 엇박자를 낸다는 지적이 있어, 서울시가 속도조절에 나설 수 있다”고 조언했다.

박원갑 KB국민은행 WM 스타자문단 부동산수석전문위원은 “도시의 경쟁력 확보와 정부가 원하는 시장 안정이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡기가 어렵다”며 “서울시는 시장 안정과 도시경쟁력 확보라는 두 가지 카드를 어떻게 가져갈지 선택해야 한다”고 말했다.