[통계로 보는 부동산] 강남3구는 꺾이고 외곽은 뛴다…서울 집값 '순환매'

가을 이사철 전월세 매물 부족…임차인 부담 커질 듯

[사진=유나현 기자]

서울 아파트값 상승폭이 2주 연속 둔화한 가운데 지역별 온도 차가 더욱 뚜렷해지고 있다. 세제와 대출 규제 등의 영향으로 강남3구가 일제히 하락한 반면 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북권에는 실수요가 유입되며 집값 상승세를 이어가는 모습이다.
 

강남3구 일제히 하락…강북·도봉은 0.4%대 상승

11일 한국부동산원이 발표한 9월 첫째 주(9월 7일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.20% 상승했다. 전주 0.22%보다 0.02%포인트 낮아지며 2주 연속 상승폭이 축소됐다.

서울에서는 강북구가 미아·번동 중소형 단지를 중심으로 0.46% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 도봉구와 서대문구가 각각 0.43%, 성북구가 0.42% 오르는 등 강북권의 강세가 두드러졌다.

대출 여건이 녹록지 않아 거래 자체는 둔화했지만 매매·전월세 매물이 부족해 매도 호가가 크게 떨어지지 않는 것으로 분석된다. 특히 역세권을 중심으로 15억원 이하 아파트가 밀집한 지역은 상대적으로 가격 접근성이 높아 실수요 유입이 이어지고 있다.

반면 강남구는 0.35%, 서초구는 0.30% 떨어지며 지난달 세제개편안 발표 이후 5주 연속 하락세를 이어갔다. 지난주 0.01% 상승했던 송파구도 이번 주 0.02% 떨어지며 하락 전환했다.

장기보유공제율 축소와 장기거주소득공제 한도 신설 등 실거주에 초점을 맞춘 세제 개편이 고가주택의 매도 압력을 높인 것으로 보인다. 특히 정주 여건이 상대적으로 열악해 실거주가 불편한 재건축 아파트를 중심으로 가격 조정이 두드러지고 있다.

송파구의 하락 전환도 강남권에서 시작된 가격 조정이 확산하는 과정으로 풀이된다. 압구정·반포 등 강남·서초 한강벨트에서 나타난 국지적인 가격 조정이 다른 지역으로 번지는 가운데 강남·서초로 갈아타려는 송파구 주택 보유자들이 일부 매도 호가를 낮추면서 가격 하락에 영향을 미친 것으로 분석된다.

전세시장에서도 강남권과 그 밖의 지역 간 차이가 나타났다. 강남구와 서초구 전셋값은 각각 0.03%, 0.21% 하락한 반면 서울 나머지 지역은 모두 상승했다. 노원구가 0.38%로 가장 많이 올랐고 중랑구 0.37%, 서대문구 0.32% 등이 뒤를 이었다.
 

10억원 이하 외곽으로 수요 이동…'순환매' 당분간 지속

서울 집값의 지역별 차별화는 당분간 이어질 것으로 보인다. 주요 한강벨트는 높은 가격 수준과 세제 부담, 대출 규제 등이 맞물리면서 매수세가 주춤한 반면 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽과 경기 비규제지역으로 수요가 이동할 가능성이 크기 때문이다.

한강벨트에서는 재개발을 통해 신축 아파트를 받은 원조합원 등을 중심으로 향후 보유세와 양도소득세 부담을 우려한 매물이 일부 늘고 있다. 금융기관별 대출 제한도 여전해 중저가 지역에서 고가 지역으로 갈아타려는 수요 유입도 제한적인 상황이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "대출총량관리 3% 확대와 보금자리론 소득자격 인정 요건 완화 등 2030세대 무주택자에게 완화적인 금융 정책이 시행될 예정"이라며 "10억원 이하 서울 외곽과 경기 비규제지역이 서울 가격 상승을 견인하는 '순환매 현상'은 당분간 지속될 것으로 전망한다"고 밝혔다.

가을 이사철을 앞두고 전월세 매물 부족까지 겹치면서 임차인의 주거비 부담도 커질 것으로 예상된다. 특히 실수요가 몰리는 서울 외곽을 중심으로 매매가격뿐 아니라 전셋값과 월셋값까지 동반 상승할 수 있다는 우려가 나온다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "수요는 증가하는데 주택 공급이 부족해 가격은 상승 압력을 받을 수밖에 없다"며 "정부가 1가구 1주택 비거주 주택과 토지거래허가구역 등의 실거주 요건을 강화하면서 전세 공급은 더욱 부족해지고 월세도 계속 상승하고 있어 임차인들이 올가을 상당한 어려움을 겪을 수 있다"고 말했다.

이어 "세금 강화 가능성이 거론되면서 조세 부담이 임대료로 전가되는 움직임도 영향을 미치고 있다"며 "전월세 가격은 올가을부터 내년 상반기까지 상승세가 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였다.