[김광석의 경제 읽어주는 남자] 방파제 높여도 물길은 흐른다 …부동산 '역류 주의보' shvdueh anfrlfdms gmfmsk2027년 부동산 시장 전망 : '돈의 역류(Crosscurrent of Money)'

2027년 부동산 시장 전망 : '돈의 역류(Crosscurrent of Money)'

‘집’은 따뜻한데, ‘집값’은 차디차다. 집은 품이 되어주지만, 집값은 밀쳐 낸다. 집은 세상에 지쳐 돌아온 가족들을 품고 위로해 주지만, 이미 치솟은 집값은 더 지치게 만든다. 숨 가쁜 하루의 끝에 집은 숨 쉴 곳이 되어주지만, 숨 막히듯 오른 집값은 다시 숨 가쁜 하루로 이끌곤 한다.

모두가 집에 살지만, 모두가 집을 가진 건 아니다. 집값이 오르고 내리는 건 대부분에게 전 재산이 움직이는 것이다. 집을 가진 이에게 집값은 전 재산이고, 갖지 않은 이에게는 전 재산 이상이다. 집값이 흔들리면 모두의 재산이 흔들린다. 모두의 관심이 집값에 쏠리는 이유다.

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불안정한 부동산 시장

2024년 중반을 기점으로 부동산 시장은 상승 국면으로 전환되었다. 서울을 중심으로 강한 상승세가 나타났지만, 비수도권의 지방 부동산 시장은 뚜렷한 상승세로 전환되지 않았다. ‘수도권과 비수도권의 비대칭화(desymmetrization)'가 전개되어 왔다. 2024년 중반~2026년 중반까지 서울의 초고가 아파트가 연일 신고가 행진을 이어가는 현상이 이러한 비대칭화를 방증해 준다. 같은 기간 5개 광역시를 포함한 비수도권에는 쌓여 있는 미분양 주택이 충분히 해소되지도 않은 채 지역경제 회복을 지연시키고도 있다.

주요 권역별 아파트 매매가격지수 추이

부동산 시장 문제의 핵심은 주택 공급에 있다. 부동산 시장의 공급 여건을 보자. 보통 신규 주택 공급 규모를 전망하기 위해 주택건설 인허가 실적을 분석한다. 인허가 실적은 주택 공급 규모를 결정짓는 선행 변수이기 때문이다. 택지 발굴 이후 ‘인허가→착공→준공’에 이르기까지 상당한 시간이 소요된다. 규모나 종류 등에 따라 다르지만 인허가만 1~2년, 착공 후 준공까지 2~3년 정도 시간이 걸린다. 신규 주택 공급이 2026년에 이어 2027년까지도 감소할 전망이다. 주택건설 인허가 실적이 2021년부터 2026년까지 추세적으로 감소하고 있다. 인허가 실적은 2015년 78만8000가구에서 지속적으로 감소해 2020년 약 46만6000가구에 달했다. 2020~2021년 부동산 시장이 상당한 호황을 누리며 건설사들의 인허가 실적이 약 53만6000가구로 증가했다. 이후 부동산 시장이 다시 침체기로 전환되었다. 2022년 약 50만6000가구, 2023년 약 42만6000가구, 2024년 약 44만5000가구, 2025년 약 38만가구로 감소했다. 2026년에는 약 31만9000가구로 급감할 것으로 전망된다. 인허가받은 물량이 100% 분양으로 이어지는 것도 아니지만 인허가 이후 착공 및 준공에 이르기까지 약 2년 이상 시간이 경과하는 것을 고려하면 2027년에도 신규 주택 공급량이 감소하며 서울을 중심으로 주택 공급 부족 현상이 지속될 것으로 전망된다.

주택건설 인허가 실적 추이 및 전망

정책이 부동산 시장 불안을 해소할 것인가?

온 국민의 관심이 부동산 정책 방향에 쏠리고 있다. 부동산 정책이 전방위적으로 주택 가격 안정에 초점을 두고 있다. 첫째, 세제 개편은 부동산 시장에 영향을 미칠 가장 강력한 요소가 될 것이다. 2026년 8월 3일 발표된 '2026년 세제개편안'은 국회 심의를 거쳐 보완 및 수정이 이루어질 것이다. 다만 기본적인 기조에는 변화 없이 국회를 통과한다고 가정한다면 시장에는 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 보유세가 강화됨에 따라 다주택자들이 주택을 처분하거나 초고가 주택의 급매가 이어질 수 있다. 약 40억원 이상 고가 아파트는 단기적으로 조정이 이루어질 수 있다. 다만 보유세 부담이 작은 15억원 이하 아파트에 자금이 집중되고, 전월세 시장의 불안을 고조시킬 우려가 있다. 순조롭게 아파트 매매가격 흐름이 추세적으로 전환되기보다는 지금까지 흐름과는 달리 중저가 아파트 가격 상승이나 심각한 임차시장 불안이 나타날 것으로 보인다. 부동산 시장에 ’돈의 역류‘가 일어나는 것이다.

둘째, 공급 대책은 주택 가격 안정에 제한적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 중장기적으로 주택 가격의 방향을 바꾸어 놓을 정책은 주택 공급에 있다. 2026년 8월 '2026년 세제개편안'이 발표된 지 열흘 만에 국토교통부는 '주택 신속 공급 방안'을 공개했다. 미뤄졌던 인허가 및 입주 계획들을 앞당기고, 그린벨트 해제와 서울 준공업지역을 통해 신규 주택을 공급하는 방향이다. 정부의 부동산 시장 안정화 의지는 확인했다. 그러나 중요한 점은 서울시에 신규 주택 공급이 충분히 이루어지지 않은 이유가 인허가나 신규 택지 문제가 아니라는 점이다. 건설 자재나 인건비가 많이 올라서 재개발·재건축 사업성이 안 나오거나, 공사비 증액을 둘러싼 조합 및 주민 갈등 등으로 주택 공급이 미뤄져 왔다. 일부 주택 공급 여건이 개선될 수는 있으나 주택 가격을 안정시킬 만큼 충분한 공급 효과가 나타나기에는 한계가 있다고 판단된다. 특히 인허가 시점부터 분양 및 입주에 3~4년 시간이 걸린다는 점을 고려해 보면 그 효과가 제한적일 것으로 판단된다. 국토교통부가 발표한 '주택 신속 공급 방안'은 2029년에 맞춰진 주택 공급 대책이다. 2026년 하반기와 2027년에 신규 주택 공급 물량이 얼마나 나올지는 다른 이야기다.

셋째, 금융 대책도 함께 마련했다. 국토교통부와 같은 날 발표된 금융위원회의 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'은 서울시 주택 공급에 제동이 걸리는 금융 관련 제약을 해소하는 데 초점을 두었다. 2022~2024년 부동산 PF 부실 문제가 심각해졌고, 이에 대한 대응책으로 금융사들의 건설사 대출을 제약해 왔다. 이는 주택 공급 부족 현상으로 이어졌고, 주택 가격 상승 요인으로 작용했다. 금융위원회는 건설사들의 금융 애로를 해소함으로써 공급을 촉진할 계획을 발표했다. 그 밖에도 가계의 대출은 제약함으로써 주택 구입 여력을 축소시키는 대책들도 추진할 것이다. 금융 대책은 그 밖의 정책들과 맞물려서 주택 가격에 하방 압력으로 작용할 것으로 전망된다.

2027년 부동산 시장 전망

2027년 부동산 시장에는 ‘돈의 역류(Crosscurrent of Money)’가 발생할 것으로 전망한다. 거시경제와 수요·공급 여건을 종합적으로 판단하면 잠재적인 부동산 시장의 상승 압력과 이러한 흐름을 끊어내기 위한 정책적 의지가 맞부딪칠 것으로 전망한다. 밀물 때는 바닷물이 육지 쪽으로 차올라 해수면이 높아지기 마련인데 마치 방파제처럼 부동산 정책이 그 흐름을 막아선 듯한 모습에 비유할 수 있다. 밀물을 썰물로 바꾸어 놓지는 못한다. 조류 흐름을 바꾸어 놓기보다는 일시적으로 역류가 발생할 것으로 전망한다.

부동산 시장 여건만 볼 때는 서울을 중심으로 부동산 시장의 상승세가 잠재되어 있지만 2026년 하반기~2027년은 상승 압력을 억눌러 놓는 정책 압력이 더 크게 작용할 것으로 판단한다. ‘수도권과 비수도권의 비대칭화’라는 거대한 트렌드가 일시적으로 단절되고 그동안과는 완전히 다른 단계에 진입할 것으로 보인다. 실제 2026년 8월 들어 대대적인 부동산 정책의 효과로 서울 초고가 아파트 급매가 쏟아지면서 상승세가 꺾이고 있다. 서울 주요 지역들의 초고가 아파트를 중심으로 가격 조정이 나타나고, 평균 아파트 매매가격을 하락세로 전환시킬 가능성이 높다. 결론적으로 서울 부동산 시장은 강한 상승장이 꺾여 다소 안정화의 기조를, 지방 부동산 시장은 완만한 강보합 기조를 유지할 것으로 전망한다.

부동산 정책의 방향

통화정책의 목표가 물가 안정이듯이 부동산 정책의 목표는 주거 안정이어야 한다. 정부는 ‘집값 안정’이 아닌 ‘주거 안정’을 최우선 부동산 정책의 목표로 삼아야 한다. 물론 집값 안정이 주거 안정에 도움이 된다. 집값 안정은 수단이어야지 목적이 아니다. 즉 무리한 집값 안정 대책들이 주거 불안을 야기해서는 안 된다. 민생정책의 주된 대상은 저소득층이다. 고소득층이나 중상층보다는 저소득 취약계층에 중점을 두고 있다. 부동산 대책도 마찬가지다. 다주택자, 1주택자, 무주택자 중에서 주거 취약계층은 누구인가? 무주택자 아닌가? 따라서 부동산 정책의 우선 과제는 임대차 시장 안정이어야 한다. 전월세 안정을 유도하는 것이 최우선 정책 목표여야 한다. 집값 안정을 무리하게 유도해 전월세 시장을 불안하게 만드는 것은 주객이 전도된 것이다.

정책은 ‘예측 가능’해야 한다. 부동산 정책이 기습작전하듯이 이뤄지면 안 된다. 정부와 국민이 기싸움하는 것이 아니지 않은가? 5000만 국민은 집에 거주하고 있다. 집에 대한 세금이, 집에 대한 금융이, 집에 대한 규제가 잦은 변화를 시도해도 어떻게 바뀔지 가늠하기 어려워서도 안 된다. 부동산 정책이 어디로 튈지 모르는데 국민이 평안할 수 있는가? 온 국민이 집에 대해 불안을 느끼는데 경제가 안정될 수 있는가? 경제주체들이 정책의 변화를 이해하고, 건전한 의사결정을 내릴 수 있도록 정부는 안내하고 지원할 책임이 있다.

김광석 필자 주요 이력

△한양대 겸임교수 △전 삼정KPMG경제연구원 수석연구원 △전 현대경제연구원 선임연구원