[2026 세제개편안] 종부세 '몇 채' 대신 '총 주택가액'이 기준…양도공제는 실거주 중심

거주 1주택 기본공제 14억원·비거주 9억원…2028년 세율 단일화

장특공제 거주 기간만 인정…다주택 중과는 2년간 완화

 

부동산 세제개편안 개요[자료=재정경제부]

정부가 종합부동산세 과세 기준을 보유 주택 수에서 주택가액으로 바꾸고 보유가 기준이 됐던 양도소득세 장기보유특별공제를 거주 중심으로 전환한다. 거주 1주택자의 부담은 낮추되 고가·비거주·다주택 보유자에게 제공되던 공제 혜택은 축소한다는 방침이다. 

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 발표했다. 종부세는 2027~2028년, 양도세는 유예·과도기를 거쳐 2029년까지 단계적으로 개편한다.

종부세 세율 체계는 2028년부터 주택 수와 관계없이 주택가액을 기준으로 단일화한다. 현행 제도는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율을 적용해 같은 가격의 주택을 보유해도 주택 수에 따라 세금이 달라졌다. 개편안은 주택 수 기준을 없애 과세 형평성을 높이는 데 초점을 맞췄다.

거주 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라간다. 올해 공동주택 기준 시가 약 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외된다. 다만 집을 보유하고도 살지 않는 1주택자는 기본공제액이 9억원으로 낮아진다.

현재 60%인 공정시장가액비율은 2028년 거주·비거주 1주택자에게 70%를 적용한다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 80%까지 높아진다. 고가주택 세율도 강화하고 보유세 부담 상한은 전년도 세액의 150%에서 200%로 올린다.

고령자·장기보유자에게 적용하는 종부세 세액공제는 거주기간 중심으로 바뀐다. 장기보유 공제를 줄이는 대신 거주기간에 따른 공제를 도입하고, 고령자 공제와 합산한 세액공제 한도는 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 제한한다.

이에 따라 거주 1주택자는 시가 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외되며 20억~30억원 수준에서는 세액이 줄어든다. 30억~40억원대는 세액 변동이 크지 않지만 40억~50억원을 넘는 고가주택은 부담 증가 폭이 커진다.

비거주 1주택자와 다주택자의 세 부담은 주택가격과 관계없이 대부분 늘어난다. 개편에 따른 종부세 세수 증가분은 농어촌특별세를 제외하고 2027년 8000억원, 2028년 1조1000억원, 2029년 3000억원 등 총 2조2000억원으로 추산됐다.

양도세 장기보유특별공제도 실거주 중심으로 재설계한다. 현재 1세대 1주택자는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩, 최대 80%를 공제받을 수 있다.

2028년에는 보유기간 공제를 연 2%, 최대 20%로 낮추고 거주기간 공제를 연 6%, 최대 60%로 확대한다. 2029년부터는 보유기간 공제를 폐지하고 거주기간에 따라 연 8%, 최대 80%를 적용한다. 공제액 한도는 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 줄어든다.

취학·근무·질병·부모 봉양 등 불가피한 사유로 살지 못한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정한다. 재개발·재건축 사업 기간은 절반 정도를 거주기간으로 계산한다. 

다주택자 양도세 중과는 보유세 강화에 따른 매도 기회를 제공하기 위해 한시적으로 완화한다. 2주택자 중과세율은 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트를 적용하고 3주택 이상은 각각 10%포인트, 15%포인트로 낮춘다. 2029년부터는 현행 20%포인트와 30%포인트 수준으로 돌아간다.

정부가 지난 5월 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한 지 약 석 달 만에 다시 세율을 낮추면서 부동산 정책의 예측 가능성이 떨어진다는 지적도 나온다. 정부는 중과 유예가 재개된 5월 10일 이후 중과세율을 적용받은 양도분에도 완화된 세율을 적용할 방침이다.

임대료 인상률을 5% 이내로 제한하면 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 거주요건을 면제해주는 상생임대주택 특례는 올해 말 종료한다. 전월세 상한제가 시행되고 있어 특례의 실효성이 낮아졌고 비거주 주택에 과도한 혜택을 준다는 게 정부의 판단이다.

조만희 재경부 세제실장은 "이번 부동산 세제 개편의 주 목표는 집값 안정이 아닌 세제 정상화"라며 "다주택자나 임대사업자의 매물이 늘어나 집값 안정에 영향을 줄 수 있지만 이는 부수적인 효과일 것"이라고 설명했다.