"될 곳만 된다" 非강남권… 성수·목동 몰리고 강북 재개발은 유찰 우려

'1조 공사비' 성수4지구 대우 vs 롯데 신경전

목동신시가지에 현대·삼성·GS 등 주목…6단지 눈길

 

[사진=챗GPT 생성]

서울 비강남권 정비사업 시장에서 양극화가 뚜렷해지고 있다. 과거에는 강남권과 비강남권의 온도 차가 시장을 가르는 기준이었다면, 최근에는 비강남권 내부에서도 한강변과 학군지, 역세권, 대단지 여부에 따라 건설사들의 움직임이 갈리고 있다.
 
2일 정비업계에 따르면 성수전략정비구역, 목동신시가지, 여의도 재건축 등 서울 비강남권 핵심 사업지에는 대형 건설사들의 수주전이 이어지고 있다. 이들 사업장은 강남권은 아니지만 한강변 입지와 대규모 사업성, 향후 고가 분양 가능성이 맞물리면서 건설사들이 하이엔드 브랜드와 특화 설계를 앞세우는 대표 격전지로 꼽힌다.
 
가장 관심이 큰 곳은 성수전략정비구역이다. 성수4지구 재개발은 성동구 성수2가1동 일대 8만9828㎡ 부지에 지하 6층~지상 최고 64층, 공동주택 1439가구 등을 짓는 사업이다. 총 공사비는 1조3628억원 규모다. 성수4지구는 롯데건설과 대우건설이 입찰보증금 500억원을 납부하면서 경쟁 구도가 형성됐다. 앞서 입찰 절차가 한 차례 무효 처리되는 우여곡절을 겪었지만, 재입찰을 통해 다시 수주전이 달아오른 상태다.
 
목동신시가지 재건축도 비강남권 최대 수주 시장 중 하나로 부상했다. 목동 14개 단지는 모두 안전진단을 통과했고 정비구역 지정도 마무리된 것으로 알려졌다. 업계에서는 전체 재건축 규모를 약 30조원 시장으로 보고 있다. 현대건설, 삼성물산, GS건설, 대우건설, 롯데건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨 등 주요 건설사들이 단지별 셈법을 따지고 있다. 6단지의 경우 총 공사비가 1조2000억원대 규모로 거론되며 향후 목동 전체 재건축 공사비 협상의 기준점이 될 수 있다는 평가도 나온다.

 
여의도도 같은 흐름이다. 시범아파트와 목화아파트가 시공사 선정 절차에 들어가면서 한강변 하이엔드 수주전이 본격화했다. 시범아파트는 최고 59~65층, 2491가구 규모로 재건축이 추진되며 공사비는 약 2조원 규모로 추산된다. 목화아파트는 최고 49층, 416가구 규모로 계획됐다. 두 단지 모두 공동도급이 금지돼 대형 건설사 간 단독 경쟁 가능성이 거론된다.
 
반면 비강남권이라고 해서 모든 사업지가 건설사들의 관심을 받는 것은 아니다. 강북권 일반 재개발이나 공사비 부담이 큰 사업장은 현장설명회에 다수 건설사가 참석해도 실제 본입찰에서는 단독 응찰이나 유찰로 이어지는 사례가 나타나고 있다. 중림동 398번지 재개발은 1차 현장설명회에 포스코이앤씨, 롯데건설, 한화 건설부문, SK에코플랜트, GS건설, 대우건설 등 8개사가 참석했지만 본입찰에서는 포스코이앤씨만 단독 응찰해 유찰됐다.
 
공공재개발에서도 비슷한 흐름이 확인된다. 신길1구역은 1차 입찰 당시 현대건설, 포스코이앤씨, 롯데건설이 현장설명회에 참석했지만 입찰참여 확약서를 낸 건설사가 없어 유찰된 바 있다. 이후 재입찰 과정에서는 현대건설 단독 응찰 구도가 형성됐다. 충정로1구역도 두산건설 단독 상정 절차를 밟았다.
 
업계 관계자는 “공사비 상승과 금융비용 부담, 미분양 리스크가 동시에 커지면서 사업지를 고르는 기준이 더 엄격해졌다”며 “실제 서울 주요 정비사업에서도 현장설명회 참여는 시장 탐색 성격이 강해졌고, 본입찰에서는 수익성이 확인된 사업장만 선택하는 분위기가 짙어지고 있다”고 설명했다.
 
업계에서는 서울 비강남권 정비사업 시장이 더 이상 ‘강남 대 비강남’ 구도로만 설명되기 어렵다고 본다. 비강남권이라도 한강변, 역세권, 학군, 대단지 등 분양성이 검증된 곳에는 경쟁이 붙지만 사업성이 불확실하거나 조합원 추가 분담금 부담이 큰 곳은 입찰 자체가 쉽지 않다는 것이다.
 
한 대형 건설사 관계자는 “서울 사업장이라도 입지만 보고 들어가는 시대는 지났다”며 “공사비와 금융 조건, 분양가, 조합원 요구 수준을 모두 따져 수익성이 나오는 곳만 선별할 수밖에 없다”고 말했다. 이어 “성수나 목동처럼 상징성이 큰 곳은 브랜드 효과까지 고려할 수 있지만 일반 재개발 사업장은 리스크를 더 보수적으로 본다”고 덧붙였다.