['9.7 대책' 한계 해법] 민간 없는 대책 한계…"유휴부지 활용 등 보완책 필요"

차량기지, 철도역, 정수시설 등 입체적 개발 필요…"규제 완화로 주택 공급 견인해야"

서울시내 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 대상으로 단행한 '10·15 주택 시장 안정화 대책' 여파가 계속되는 가운데 업계 관심이 주택 공급으로 옮겨지는 분위기다. 정부가 지난 6월 출범 이후 세 차례에 걸쳐 부동산 대책을 쏟아내며 연일 '공급 확대'를 내세우고 있지만 실행 가능성을 두고 우려하는 목소리가 커지고 있기 때문이다.

정부와 여당은 기존 공급 대책을 조속히 이행하겠다는 방침이지만 업계에서는 정비사업 규제 완환, 민간 참여 유인 확대, 유휴부지 발굴 등 현실적인 보완책이 나오지 않으면 시장 안정화는 어렵다는 지적이 나온다. 

9일 국토교통부 등 관계 부처에 따르면 정부는 2030년까지 착공 기준으로 총 135만가구를 수도권에 공급한다는 계획이다. 

민간의 공급 물량을 공공 시행으로 전환해 부동산 시장 상황과 무관하게 더 많은 물량을 빠르게 공급하는 것이 핵심이다. 특히 실적 기준을 착공으로 변경해 공급 정책에 대한 신뢰성을 확보하겠다는 복안이다. 

그러나 시장에서는 정부 공급 대책의 현실성에 대한 의문이 점차 커지고 있다. 공급의 특성상 물리적 시차가 발생하는데 시장의 불안 심리를 잠재울 수 있는 세부적인 실행 계획과 로드맵이 나오지 않았기 때문이다. 

특히 현재 주택 시장 문제가 서울을 중심으로 전국으로 확산되는 상황인데 9·7 대책 물량 중 서울은 25%인 33만4000가구에 그치는 등 대책의 실현 가능성이 모호해 현실적인 보완 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

업계와 전문가들이 가장 시급하게 지적하는 것은 서울 시내 재개발·재건축 중심으로 민간부문의 주택 공급을 촉진하는 등 추가적인 방안이 필요하다는 점이다. 9·7 대책에서 민간부문 주택건설을 촉진하는 규제 완화나 제도 개선 방안이 미비해 공급에서 상당한 비중을 차지하는 민간 착공이 감소할 수 있기 때문이다. 
 

 

국토부와 LH에 따르면 전체 공급목표 135만가구 중 LH 55만6000가구, 지방공사 9만6000가구, 민간 70만1000가구로 공공이 48%(LH 41%), 민간이 52%를 담당한다. 이는 최근 공공부문 착공 비중 약 20% 대비 두 배 넘는 수준이다. 2023년과 2024년에는 총 착공 물량 중 민간이 80~90%를 담당했다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "민간은 공공기관과 달리 시장 수요를 염두에 두고 이를 반영해 사업을 시행할 수밖에 없다"며 "수요자 선호 입지에서 사업이 가능하도록 규제 완화를 지원해 공공과 함께 안정적으로 주택 공급을 견인토록 해야한다"고 강조했다. 

특히 전문가들은 도심 내 주택 공급을 위해서는 정비사업 활성화가 중요하다고 제언했다. 서울이라는 특성상 주택 공급이 결국 정비사업으로 이뤄져야 하는데 현재 정비사업은 착공까지 10년 이상 소요되는 만큼 인허가 절차를 단축하고, 재건축 초과이익 환수와 기부채납 등 공공기여 의무를 완화하는 등 민간부문 사업을 촉진해야 한다는 것이다. 

정부가 강조한 도심 유휴부지도 더욱 적극적으로 활용해야 한다는 지적도 나온다. 공공이 소유한 부지로 언급되는 차량기지, 철도역, 정수시설 등 입체적 개발을 통해 수요자가 원하는 도심에 주택 공급에 나서야 한다는 것이다.

LH 등에 따르면 서울 시내 철도차량기지, 물재생센터, 철도역사 등 공공시설 상부 입체개발로 최소 2만가구 이상 주택 공급이 가능한 것으로 알려졌다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부의 수요 억제 대책은 단기적으로는 효과가 분명하지만 장기적으로 얼마나 지속될 수 있을지 불분명하다"며 "단순한 청사진인 아니라 수요자들이 신뢰하고 패닉바잉에 나서지 않도록 구체적 로드맵을 제시해야 한다"고 말했다.