10·15 부동산 대책 이후 혼란 계속…"비주택 LTV 40% 아닌 70%"

이번 대책은 주택만 규제…비주택은 대상 아냐

정부는 15일 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 강북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습. [사진=연합뉴스]

10·15 주택시장 안정화 대책으로 토지거래허가구역으로 신규 지정된 지역 내 오피스텔·상가 등 비주택을 담보로 대출받는 경우, 기존대로 주택담보대출(LTV) 70%가 적용된다. 비주택을 포함해 토지거래허가구역으로 지정되면 LTV가 40%로 축소되지만 10·15 대책은 아파트 등 주택만 규제대상으로 정했기 때문이다.

다음은 '10·15 주택시장 안정화 대책' 관련 일문일답.

-오피스텔, 상가 등 비주택을 매입하는 경우에 이번에 공고된 토지거래허가구역이 적용되는 것인지?

이번 토지거래허가구역 지정에 따라 적용되는 대상은 '건축법 시행령'에 따라 아파트와 아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정하고 있다. 이에 따라 업무시설 중 일반업무시설에 포함되어 있는 오피스텔이나 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다. 

다만, 이번에 지정한 토지거래허가구역과 별개로 기존에 지정된 토지거래허가구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별개로 적용된다.

-오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV가 70%에서 40%로 축소되는지?

기존에 지정된 토지거래허가구역 중 비주택을 포함해 토지거래허가구역이 지정된 경우에는 비주택담보대출의 LTV가 70%에서 40%로 축소 적용 중이다. 그러나 토지거래허가구역이 주택만을 대상으로 지정된 지역에서는 비주택담보대출 LTV 축소 규정이 적용되지 않고 70%가 유지된다.

이번에 공고된 토지거래허가구역은 주택인 아파트 등 주택에 대해서만 효력이 있고 오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로 비주택담보대출 LTV는 70%가 적용된다.

-투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지의 조합원에 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다.

다만, △1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우 △질병·직장이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우 △상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우 △사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우 △국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우 △지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 △공공재개발시행자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.

-전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함) 취득시 전세대출이 즉시 회수되는 것인지?

아파트인 경우, 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 기한이익이 상실되고 대출이 회수된다. 다만, 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우에는 그 잔여기간까지 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예한다.

분양권·입주권인 경우에는 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기완료일(또는 잔금대출 실행일)에 기한이익 상실 및 대출회수가 이뤄진다. 투기·투과지역에서 3억원 초과 아파트 소유자의 경우에는 직장이동과 부모봉양 등 불가피한 실수요에 대해서만 적용 예외를 인정하고 있다.