[10·15 부동산 대책] 서울 전역 규제지역·토허구역 지정..."풍선효과·갭투자 방지 차원" [일문일답]

기재부·국토부 등 합동 브리핑 질의응답

김윤덕 국토교통부 장관(왼쪽부터 네번째)이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. [사진=연합뉴스]

정부가 서울 전역을 비롯한 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구와 함께 토지거래허가구역(토허제)로도 묶는 초강력 규제를 발표했다. '6·27대출규제'와 '9·7주택공급방안'에 이은 이재명 정부 세 번째 부동산대책이다.  

수도권·규제지역에 적용되는 주택구입 목적의 주택담보대출 한도는 주택가격에 따라 차등 적용된다. 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원의 주담대 한도, 25억원 초과 주택은 2억원으로 낮아진다. 15억원 이하 주택은 현행과 동일한 6억원으로 유지된다.

이와 함께 정부는 부동산 시장 불균형 완화 및 조세 형평성 등을 위한 종합적인 세제 개편 방안을 검토하기로 했으며, 부동산 감독기구 설치 등 불법행위에 대한 엄정한 대응도 예고했다.

다음은 국토부, 기재부, 금융위 등 유관부처 관계자들과의 일문일답을 Q&A 형식으로 정리한 것이다.

Q. 서울 전역과 경기도 일부 지역으로 규제 지역을 확대한 배경은.
A. 과거에 단계적으로 확대하는 방식으로 대책을 발표하면서 지정되지 않은 지역으로 풍선효과가 발생하는 한계가 있었다. 이번에는 넓게 풍선효과를 방지할 수 있도록 지정하면서 추가적으로 토지거래허가구역을 같이 지정하기 때문에 '갭투자'를 통해 별도로 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막았다고 이해해 달라.

Q. 향후 보유세 등 세제 개편을 예고한 것이 주택 구입 수요를 더 부추길 수 있다는 우려가 있다.
A. 투기과열지구 등 규제지역과 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기도 12곳으로 지정하면서 상당 부분 시장 안정에 효과가 있을 것이라고 생각한다. 향후 세제 개편이 예고됐다고 해서 반드시 부정적인 영향을 미칠 것이라 생각은 하지 않는다.

Q. 규제지역을 정할 때 정량·정성적 요건을 모두 충족했나.
A. 투기과열지구의 경우 주택 가격 상승률이 물가 변동률의 1.5배 이상 되는 지역에 대해서 진행하도록 돼 있는데, 당연히 이번에 지정된 모든 지역이 다 그러한 요건들을 충족했다.

Q. 서울 전역과 경기도 12곳을 규제지역으로 묶는 데 지자체와 사전협의가 있었나.
A. 서울시, 경기도와 사전에 협의를 했고. 서울시·경기도 역시 현재 시장 상황에 대한 우려가 굉장히 큰 상황이라는 부분에 대해 공감대가 있다.

Q. 규제지역으로 지정되면 재건축·재개발 사업에도 영향을 미칠 텐데 도심 주택 공급이 위축되는 것 아닌가.
A. 조합원 지위 양도가 제한되는데 투기 수요 유입을 방지할 목적이기 때문에 실제 공급과는 직접적으로 연관이 된다고 보기는 어렵다. 지난 9·7 공급대책을 통해서 정비사업 활성화를 위한 초기 사업비 지원, 절차 간소화 방안 등을 발표했고 관련 법안도 발의됐다. 향후 후속 조치를 신속히 진행해서 도심 내 주택 공급에 차질이 없도록 하겠다.

Q. 토지거래허가구역 지정 기간을 내년 12월까지로 정한 이유는.
A. 현재 강남3구와 용산구가 내년 12월까지로 지정된 상태다. 일단 추가적으로 서울 전역에 대해 토허구역을 지정하면서 그 시기까지 맞추는 게 맞겠다고 판단했다. 향후 시장 상황에 따라 연장 여부 등을 검토할 것이다.

Q. 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대했는데 이로 인해 전세 시장 불안이 커질 수 있다는 우려가 있다.
A. 토허구역을 지정하게 되면 실거주를 2년 해야 하기 때문에 전세 매물이 안 나올 수 있다는 우려가 있는데. 실거주를 해야 하기 때문에 기존에 거주했던 집이 또 매물로 나오는 효과가 있다. 토허구역으로 인해 전세 매물이 줄어드는 영향은 크지 않다고 보고 있다. 

Q. 수도권 주택담보대출 한도를 주택 시가에 따라 차등화하면서 얻는 효과는.
A. 기본적으로 대출 한도를 규정함에 따라 시장 상황과 대출이 주택 구입에 어느 정도 활용되는지를 보고 적절한 규제 수준을 선제적인 접근 원칙 하에 정해나가고 있다. 6·27 대출규제를 발표할 당시에는 예전에는 없던 6억원 대출 한도를 설정해서 시장을 좀 안정시키고자 했으며 일정 효과가 있었다. 대출의 절대적인 규모의 증가세가 상당 부분 둔화했다. 이번에 다시 2억원, 4억원으로 한도를 낮춰 추가 규제한 이유는 최근 주택가격 상승이 고가주택을 중심으로 이뤄지고 있고 서울 주변으로 확산되고 있기 때문에 이를 타깃으로 해 대출 한도를 규정하는 것이 적정하다고 판단했다. 

Q. 이번 대출규제로 서민과 중산층, 청년, 신혼부부의 내 집 마련이 더 어려워지는 것 아닌지.
A. 15억원 이하의 주택을 구입하는 경우 이번 규제가 적용되지 않는다. 서민·중산층의 주택금융을 이용한 주택 구입에 불편함을 주지 않겠다는 것이 정부의 기본 입장이다. 청년·신혼부부는 국토부, 금융위원회가 운영하는 정책 모기지, 즉 디딤돌 대출이나 보금자리론 등이 있다. 이번 대출 규제 내용 중 제약을 주는 요소는 없다. 정부는 청년과 신혼부부의 정책적인 배려가 필요한 부분에서 주택 금융을 차질없이 공급하겠다는 입장을 견지하고 있다.

Q. 세제 개편은 최후의 수단이라고 했는데 '세제 합리화 방안'을 검토하는 이유는?
A. 정부의 부동산 정책 목표가 국민 주거 안정이기 때문에 어떤 정책 수단도 사용할 수 있다고 생각한다. 다만 세제는 가급적 최후 수단으로 활용돼야 한다고 생각한다. 이번에는 기본적인 세제 정책의 방향만 이야기한 것이다. 구체적인 방안이나 시기, 순서는 부동산 시장에 미치는 영향이나 과세 현상 등을 종합해 마련하겠다.

Q.국무총리 직속 부동산 불법행위 감독기구의 권한과 규모는.
A. 규모나 조직 인원에 대해선 아직 논의 중이다. 기존 국토부 내 부동산 소비자 분석 기획단과 같은 시장 거래 상황 모니터링 역할에 그치는 것이 아니라 더 강화된 권한을 부여할 예정이다. 감독은 물론 실제 수사로 연계할 수 있는 강한 기능을 가지는 쪽으로 협의 중이다.