[전문가기고] 초강력 대출규제 이후 부동산 시장은?

김인만 김인만부동산경제연구소장.

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울 집값이 초강력 대출규제 한방에 꺾였다. 갑작스러운 대출규제에 일부 계약자들은 계약을 포기하기도 하고, 매수문의도 뚝 떨어지면서 한산해졌다. 급매로 파는 집주인 역시 찾아보기 힘들다.

상반기 서울의 집값 상승은 누가 봐도 비정상적이었기에 제동을 걸어야 하는 시점이었다. 마침 대출규제가 발표돼 한숨 돌릴 수 있는 시간을 벌었다는 점에서 6·27 대책은 일단 긍정적이라는 평가를 할 수 있다.

당분간 부동산 시장은 거래량 감소, 상승률 둔화가 불가피하다. 짧으면 3개월 길면 6개월 정도 보합세가 이어질 가능성이 높고 추가 대책에 따라 하락전환 가능성도 있다. 대출규제 영향에서 자유로운 지역으로 풍선효과가 발생할 가능성도 배제할 수 없다.

지역별로 살펴보면 이미 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정이 된 강남3구와 용산구는 현재 시장 상황을 지켜보고 있다. 집값이 워낙 비싸 자산이 뒷받침되지 않으면 접근이 불가능한 '그들만의 리그'이기 때문에 큰 타격은 없을 것 같다.

이번 6·27 대책에서 가장 큰 타격을 받는 지역은 서울 마포구, 성동구, 강동구, 동작구, 광진구 등 한강벨트 지역이다. 강남 입성이 어려운 수요자들이 대출을 받아 진입하는 지역이다 보니 이번 대출제한은 아프게 다가온다. 무리한 대출을 받았다면 불안감이 커질 수 있고, 1억~2억원 정도의 호가 하락도 불가피할 것 같다.

반면 6억원 대출제한 영향이 거의 없는 서울 한강벨트 이외 지역이나 경기, 인천 지역은 별 타격이 없다. 오히려 문의가 늘어나고 살짝 움직이는 분위기도 감지되고 있다. 요즘 주택 수를 늘리기보다 '똘똘한 한 채'를 선호하는 상황에서 담보대출을 받을 경우 6개월 이내 전입신고나 종전 주택 6개월 이내 매도는 실수요자한테는 큰 영향을 주지 못하기 때문이다. 매매가 15억원 이하 지역은 불편하지만 내 집 마련의 열망을 꺾을 정도의 충격은 아니다.

향후 부동산 시장 흐름은 정부가 준비하고 있는 후속대책이 가장 큰 변수가 될 것 같다.

공급대책은 일반분양이 많이 나오지 않고 조합원들의 수익사업에 불과한 재건축 재개발 사업보다는 공공이 주도해서 도심 유휴부지 등을 활용해 공공임대주택을 대규모로 공급하고, 4기 신도시 발굴보다는 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 일정을 당기는 정도가 나올 것으로 전망된다. 

가장 우려되는 점은 집값을 밀어 올리지 못하도록 전세대출을 규제할 가능성이 있다는 것이다. 전세대출을 제한하면 전세가격 상승을 일시적으로 막을 수는 있다. 그러나 자금이 부족한 사회초년생이나 신혼부부들의 주거안정은 후퇴할 수밖에 없다. 

또 전세대출을 막아 전세금 인상을 제한하면 집주인은 인상하지 못한 부분을 월세로 받게 된다. 우리나라가 임차주거비용이 다른 선진국보다 낮은 이유는 바로 전세제도 때문이다. 월세 내는 것보다 전세대출 이자가 저렴하고, 전세로 살다가 종잣돈을 모아 대출을 받고 내 집 마련을 하는 주거 사다리를 걷어차는 전세규제는 신중해야 한다.

집값을 떨어뜨리기 위해 감내해야 한다는 지적이 있지만 막상 거래가 실종되고 집값이 떨어지면 세수감소, 건설업계 도산, 경기침체, 금융권 위기로 전이되면서 정부가 급하게 규제를 풀고, 결국 자금력이 되는 부자들이 쓸어 담는 것을 과거 폭락기에 이미 여러 번 경험을 했다. 이처럼 전세대출 규제는 득보다 실이 더 크다.

정부는 불안한 시장 수요자들의 마음을 달래 주면서 기다리면 내 집 마련을 할 수 있다는 희망의 빛을 보여줘야 한다. ‘우리는 시장을 잡을 수 있어’ 이런 과도한 자신감으로 출구 없이 누르기만 했던 문재인 정부의 수요억제 정책 실패를 반복해서는 안된다.

나그네의 옷을 벗긴 것은 강한 바람이 아니라 따뜻한 햇볕이었다. 양질의 공급이 뒷받침되지 않은 상태에서 과도한 누르기는 수요 폭발로 이어질 수 있다. 수요 분산과 공급 확대, 그리고 불안심리를 잠재우고 신뢰의 싹을 틔울 수 있는 대책을 기대해 본다.