지주택도 6·27 부동산 정책 '사정권'…더 멀어진 '내 집 마련'

"지주택 특성상 규제 강화는 치명적"…자금 조달 막히며 사업 표류 우려

서울의 한 아파트 공사현장. [사진=연합뉴스]

"6·27 부동산 정책 발표 후에 대출 규제가 강화되면서 조합 가입 청약을 철회하는 상황이 발생하고 있다. 자금 조달이 어려워진 영향으로 여겨진다."(서울의 한 지역주택조합 관계자) 

정부가 발표한 6·27 부동산 대출 규제가 시행되면서 지주택 사업도 타격이 불가피할 전망이다. 특히 지주택 사업이 조합원 개개인의 자금 조달에 의존해야 하는 특성상, 주택담보대출(주담대) 일괄 상한 조치가 분담금 마련 어려움 및 조합 탈퇴에 따른 분쟁 심화 등으로 실질적인 사업 차질로 이어질 수 있다는 우려가 커진다. 정부가 분쟁이 발생한 지주택 사업장을 조사해 중재·조정한다는 입장이나 규제로 인해 이마저도 쉽지 않을 것으로 예상된다. 

10일 국토교통부와 업계에 따르면 전국에 있는 지주택 사업 진행이 상당 부분 지지부진한 모습이다. 국토부에 따르면 전국에 있는 지주택 조합은 618개다. 이 중 설립인가를 받지 못하고 모집 단계에 있는 조합이 316개로 절반을 넘은 것으로 나타났다. 서울시도 비슷한 상황이다. 서울에서 사업이 추진되고 있는 지주택은 총 118곳이지만 86곳(72.9%)이 첫 단추인 조합원 모집 단계에 머물러 있다. 118곳 중 조합설립인가를 마친 곳은 12곳, 착공은 14곳에 불과했다.  

지주택 사업은 일반 분양이나 재개발·재건축처럼 건설사나 부동산 개발업자가 사업주체가 아니라 조합이 직접 사업 주체가 되는 사업으로, 초기 토지 확보와 인허가 진행까지 조합원이 중심으로 사업을 추진한다. 

일정한 자격 요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도라는 장점이 있지만, 모든 절차를 조합에서 진행하다 보니 사업이 무산되거나 장기화될 경우 그 피해는 고스란히 조합원들의 몫이 된다. 

특히 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지 소유권을 취득하고 사업계획승인을 받아 주택을 건설해야 하기 때문에 조합원의 금융 여건에 따라 사업 추진 정도가 달라질 수밖에 없다.

한 지주택 관계자는 "지주택 조합의 상당수는 사업 인허가 전 단계에서 수년째 표류하고 있는데 이 과정에서 조합 내부 갈등도 빈번해질 수밖에 없다"며 "이번 대출 규제로 조합원 개개인의 자금 조달이 어려워질 것으로 보여 사업 착공까지 쉽지 않을 것"이라고 우려했다.

정부는 지난달 27일 수도권 및 규제지역 내 주담대 한도를 최대 6억원으로 일괄 제한했다. 생애 최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV) 축소 등으로 지주택 조합원들에게도 상당한 여파를 미칠 것으로 예상된다. 사업 지연과 사업비 증가로 인해 조합원 추가 분담금이 수억 원대까지 늘어나는 사례가 발생하고 있기 때문에 주담대 한도가 제한된 것과 총부채원리금상환비율(DSR) 강화가 자금 조달을 더 어렵게 만들어 조합원의 조합 이탈과 분쟁 심화, 사업 장기 표류 가능성을 높인다는 전망이다.

서울의 한 지주택 관계자는 "현재도 착공조차 못하고 표류하는 지주택이 많은데 대출 규제로 조합원 신규 유입이 끊기면서 사업이 멈춰설 수도 있다"며 "정비사업보다 요건이 까다로운 지주택 특성상 부동산 규제 강화는 치명적"이라고 지적했다.

현재 국토부에 따르면, 전국에서 설립된 지주택은 총 618곳이며 이 중 187곳(30.2%)이 분쟁 상태에 있다. 토지 확보 지연, 조합원 분담금 갈등, 시공사 미선정 등이 주요 원인으로 지적됐다. 정부도 지주택 사업의 구조적 문제를 인식하고 대책 마련에 나설 예정이다. 8월 말까지 지주택 전수조사를 바탕으로 분쟁 사업장에 대해 중재·조정 지원을 할 계획이다. 

국무총리실 산하 국책연구기관인 국토연구원은 지주택 정책 개선을 위해 △합리적 공사비 산정 체계 구축 △공시바 길등 중재 및 재발 방지 체계 구축 △사업 투명성 강화 유도 △제도적 기반 강화 등을 제시했다. 

한편 국토부는 지주택 사업 과정에서 발생하는 각종 위법·부당행위를 근절하고 조합원 피해를 예방하기 위해 11일부터 관계기관 합동 특별점검에 착수한다고 밝혔다. 조합원 모집 과정에서의 거짓·과장 광고 및 분담금 사용과 자금관리 등 조합 운영 전반에 걸친 불법, 부당행위 일체를 점검한다. 분담금과 공사비가 과도하게 증가한 사업장에 대해서도 중점 점검할 방침이다.