'7000피' 훈풍 비껴간 리츠株…"옥석 가리기 본격화"

생성형 AI 이미지. [사진=챗GPT]

코스피 지수가 연초 이후 77% 넘는 상승률을 기록하며 강세장을 이어가고 있지만 상장 리츠 시장은 이 같은 상승 랠리에서 소외된 모습이다.

글로벌 금리 인하 지연에 따른 하방 압력에 더해 최근 발생한 제이알글로벌리츠의 기업회생절차 신청 사태가 시장 전반의 투자 심리를 위축시킨 원인으로 풀이된다. 전문가들은 단기적인 변동성은 불가피하지만 이번 사태를 계기로 리츠 시장에 옥석 가리기가 본격화될 것으로 내다봤다.

8일 한국거래소에 따르면 이날 장 마감 기준 KRX 프라임 오피스 리츠 지수는 연초 대비 제로 수익률을 기록했다. 같은 기간 KRX 부동산리츠인프라 지수 역시 0.01% 상승에 그치면서 횡보세를 보였다.

이는 연초 이후 코스피 지수가 77.92% 상승한 것과 비교하면 극명한 대조를 이룬다. 반도체 업종이 견인하는 상승장에서 투자자들이 위험자산과 성장주에 집중하면서 상대적으로 방어적 성격이 강한 리츠의 투자 매력이 떨어진 것으로 분석된다.

특히 지난달 27일 제이알글로벌리츠가 서울회생법원에 기업회생절차를 신청하면서 시장의 불신이 깊어졌다. 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워와 미국 뉴욕 맨해튼 오피스를 기초자산으로 둔 제이알글로벌리츠는 자산가치 하락에 따른 LTV(자산가치 대비 대출 비율) 조건 미달로 현금 흐름이 막히는 캐시트랩이 발생했고 결국 환정산금과 전자단기사채 상환에 실패했다.

이 여파로 지난달 29일 한화리츠(-10.02%), 마스턴프리미어리츠(-9.85%), 롯데리츠(-8.11%) 등 상장 리츠 대다수가 큰 폭으로 하락하면서 업계 전반의 자금 조달 우려가 확산됐다.

증권가에서는 이번 사태가 리츠 업종 전체의 펀더멘탈 문제로 확산될 가능성은 낮다고 보고 있다. 해외 자산 가치 하락과 환헷지 정산금 부담 등 악재가 겹친 개별 종목의 예외적인 사례라는 지적이다.

이혜진 대신증권 연구원은 "제이알글로벌리츠 이슈는 해외 자산 감평가 하락과 유동성 부재가 맞물린 개별 사례"라며 "대기업 스폰서 기반과 높은 신용등급(AA-~A+)을 보유한 리츠들의 경우 조달 환경에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 진단했다.

국내 상장 리츠들의 평균 LTV는 공정 가액 기준 약 57% 수준으로 관리되고 있어 위험 수위가 높지 않다는 평가다. 리츠 업계는 담보대출 외에도 회사채, 전단채 등 차입 구조를 다변화하면서 위기 대응력을 높여왔다.

향후 리츠 시장은 자금 조달 능력과 스폰서의 신뢰도에 따라 종목 간 차별화가 심화될 전망이다. 시장에서는 오히려 우량 리츠를 선별할 기회라는 분석도 나온다.

이경자 삼성증권 연구원은 "최근 제이알글로벌리츠 사태는 해외 자산의 예외적 리스크에서 비롯된 것으로 업종 전반으로 확대 해석하는 것은 경계해야 한다"며 "A+급 이상 우량 리츠는 회사채 발행 환경이 여전히 양호하며 은행 대출보다 낮은 금리로 자금을 조달해 배당 수익(DPS)을 보전하고 있다"고 설명했다.

이어 이 연구원은 "향후 자금 조달 역량과 스폰서 경쟁력을 갖춘 상위 리츠 중심으로 시장 차별화가 더욱 뚜렷해질 것"이라며 "5월 중 유의미한 자금 조달 사례가 확인되면 시장 심리는 점차 안정을 찾을 것"이라고 전망했다.