[다주택 규제 속도전] 수도권 다주택자 '핀셋 규제'…강남3구 등 핵심지 매물 출회 기대감

금융당국 다주택자 주택 유형 등 세분화 작업 중

수도권·규제지역 다주택자 만기 시에도 LTV 0%

대통령 압박에 강남권 부동산 약세…실거래가 뚝

[사진=연합뉴스]

금융당국이 수도권 다주택자를 겨냥한 '핀셋 규제'에 착수하며 주택시장 안정화 의지를 분명히 했다. 시장에서는 강남권을 중심으로 매물 출회가 늘어나 집값 상승세가 꺾일 수 있다는 기대감이 나오고 있다.

23일 금융권에 따르면 금융당국은 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 다주택자에 대해 대출 만기 연장을 원칙적으로 제한하는 방안을 검토 중이다. 지방 부동산 침체와 임대료 상승 등 시장 충격을 감안해 매물 유도가 필요한 지역·유형에 한해 선별 적용하는 방안이 유력하게 거론된다.

금융감독원은 지난 20일 태스크포스(TF)를 구성하고 차주 유형(개인·개인사업자), 대출 구조(일시상환·분할상환), 담보 유형(아파트·비아파트), 지역(수도권·지방)별로 전 금융권 다주택자 현황 분석에 착수했다.

이를 통해 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 임대사업자와 개인 다주택자의 대출을 우선 관리하겠다는 의도로 해석된다. 반면 지방 부동산 시장이나 서민층이 주로 거주하는 빌라·다세대주택은 규제 대상에서 제외해 주거 불안을 최소화하는 방안이 검토되고 있다.

규제는 신규 대출에만 적용되던 주택담보대출비율(LTV) 0% 규제를 만기 연장 시점에도 동일하게 적용하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 현재 수도권 등 규제지역 내 다주택자는 신규 주담대가 금지돼 있는데 이를 기존 대출 연장에도 적용하면 차주는 만기 시 대출금을 전액 상환해야 한다. 

다만 갑작스러운 시장 충격을 막고 연착륙을 유도하기 위해 퇴로를 일부 열어줄 가능성은 있다. 일시 상환이 어려운 차주를 위해 대출을 단계적으로 줄이거나 임차인 거주권이 위협받을 때에는 예외적으로 연장을 허용하는 식이다.

시장에서는 금융 규제가 현실화하면 보유 부담이 커진 다주택자들이 매물을 대거 내놓을 가능성이 있다고 보고 있다. 실제로 이재명 대통령이 다주택자를 향한 압박 강도를 높이면서 강남 3구(서초·강남·송파) 부동산 시장이 약세 흐름을 보이고 있다. 

올해 들어 강남구 아파트 가격은 1월 셋째 주(0.2%)에 정점을 찍은 후 0.07%(2월 첫째 주)→0.02%(2월 둘째 주)→0.01%(2월 셋째 주)로 오름폭이 사실상 멈췄다. 실거래에서 수억 원 낮은 매물이 거래되면서 호가 하락 폭은 더 확대되고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "다주택자 매물이 많이 나올 수밖에 없는 환경이 만들어지면서 5월 양도소득세 중과 유예 종료 시점까지 매물이 계속 출회될 것"이라며 "강남권과 한강벨트를 중심으로 매물이 크게 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

금융당국이 다주택자 대출 관리 방안 마련에 집중하면서 올해 가계부채 관리 방안 발표도 당초 예상보다 강도가 높아질 것으로 예상된다. 

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상 확대와 금융권 가계대출 목표치 설정 외에도 주담대 위험가중자산(RWA) 비율을 현행 20%에서 25% 수준으로 상향하는 방안 등이 거론되고 있다. RWA가 올라가면 은행이 동일한 자본으로 취급할 수 있는 대출 규모가 줄어들어 주담대 증가세를 억제하는 효과가 있다.