집값 치솟는데 '월세 100만원' 시대...주거비 부담에 실수요자 울상

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

정부의 연이은 대책에도 집값 상승세가 계속되는 가운데 실수요자들의 우려가 더욱 커지고 있다. 매매가가 급등하는 가운데 10·15 대책 이후 전세 매물 급감과 월세가격 인상 등 임대차 시장도 크게 출렁이는 모습이다. 내 집 마련의 기회로 꼽히는 청약도 분양가 급등으로 인해 부담이 가중되고 있다. 이른바 주택시장 진입 '지각비'가 연일 오르고 있는 셈이다.

20일 한국부동산원의 '2025년 12월 전국 주택가격 동향조사'에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격은 전년 대비 8.98% 상승했다. 부동산원이 해당 통계를 공표하기 시작한 2013년 1월 이후 역대 최고치다.

정부가 지난해 세 차례의 부동산 대책을 발표하면서 시장의 혼란이 커지면서 집값이 하락하면 사기 위해 기회를 엿보고 있는 실수요자들 입장에서는 시간이 갈수록 시장 진입 비용이 더욱 커지고 있는 셈이다.

심형석 우대빵연구소 소장은 "토지거래허가구역 규제로 거래는 줄지만 여전히 한강 벨트를 중심으로 수요가 몰리고 있다"며 "공급 절벽과 금리 인하 등을 고려하면 당분간 이런 흐름은 이어질 것 같다"고 말했다.

기존 아파트뿐 아니라 신축 아파트 분양 시장도 '지금이 제일 싼' 상황이다. 공사비와 원자잿값 상승으로 분양가가 치솟고 있기 때문이다.

주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '12월 민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 지난해 전국 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2019만원을 기록했다. 직전 연도 분양가 1889만원과 비교하면 7.05% 뛰었다. 서울은 3.3㎡당 평균 분양가가 5260만원으로, 전년 대비 19.6% 급증했다.

여기에 임대차 시장마저 출렁이며 집값이 하락하기를 기다리기도 쉽지 않은 상황이다.

아실에 따르면 서울 아파트 전세매물은 이날 기준 2만2021건으로 집계됐다. 1년 전 3만1814건이던 것과 비교하면 1년 새 30.8% 급감했다.

정부의 고강도 규제 여파에 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 매매 시 2년 실거주 의무가 부여돼 사실상 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능해진 영향으로 풀이된다.

수요자들이 계속해서 임대차 시장에 머무르고 전세가 아닌 월세로 이동하면서 월세 시장도 불안한 모습이다.

실제 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 전국주택가격동향조사 결과 서울의 월세 중위가격은 100만7000원으로 집계됐다.

서울 주택의 월세 중위가격이 100만원을 넘긴 건 부동산원 집계 이래 이번이 처음이다. 서울에 사는 평범한 가정이 월세로 살고 있다면 매달 100만원이 주거비로 지출되는 게 일반적이라는 것이다.

여기에 최근에는 순수 전세 비중이 줄어드는 대신 보증금과 월세를 함께 부담하는 '준월세' 계약 형태가 확대되면서 주거비 부담이 더욱 커지고 있다.

부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 △2023년 54% △2024년 54% △2025년 55%로 꾸준히 증가했다. 2025년 기준 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 1억1307만원으로 1억원을 넘었고 월세는 149만원에 달했다. 월세 부담과 초기 자금 부담이 모두 커진 셈이다.

양지영 신한프리어 패스파인더 전문위원은 "서울과 수도권에 집을 필요로 하는 가구 수는 늘어나는데 공급은 이뤄지지 않는 불균형이 이어지면서 집값 상승세가 계속되고 있다"며 "매물 잠김 현상이 고착화되면서 전월세 부담도 커지고 있어 당분간은 가격이 오를 수밖에 없는 구조"라고 말했다.