수도권 집값 상승 주범, 대출 금리였다…지방은 유동성

"집값 잡으려면 유동성·금리 관리해야"

사진은 17일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 2025.11.17 [사진=연합뉴스]

시중에 풀린 통화량(유동성)이 집값 등락에 가장 큰 원인이라는 주택산업연구원의 연구 결과가 나왔다. 내 집 마련시 대출 의존도가 높은 수도권으로 좁혀보면 금리 영향력이 더 커졌다.

주산연은 4일 지난 20년 동안 주택 매매가격에 영향을 미치는 요인을 단순상관계수로 비교해본 결과, 유동성과 주택매매가격의 상관계수는 0.50로 가장 높았다고 밝혔다. 

주택수급(공급부족량) 0.38로 뒤를 이었다. 금리는 -0.35로 금리가 낮아질수록 집값이 오르는 상관관계를 보였다. 경제성장률은 0.15였다.

다만 수도권으로 한정해서 보면 금리의 영향력이 가장 높았다.  금리(-0.55), 유동성(0.54), 주택수급(0.34), 경제성장률(0.14)순이었다. 이는 주택구입시 금융기관 대출 의존도가 더 높기 때문으로 분석된다. 수도권 집값이 더 높고 봉급생활자가 많은 영향이다.

최근 10년 들어 금리 영향은 더 커졌다. 2005년부터 2014년 10년 동안에는 유동성(0.39), 주택수급(0.32), 금리(0.12), 경제성장률(0.12)로 금리의 영향력이 크지 않았다.

2015년부터 2024년 사이에는 유동성(0.62), 금리(-0.57), 주택수급(0.47), 경제성장률(0.17)로 금리 영향력이 5배 가까이 높아졌다. 지난 10년 동안 주택담보대출을 통한 내 집 마련 비율이 빠르게 상승했기 때문으로 보인다.

실제로 주담대를 통한 내 집 마련 비율은 꾸준히 상승했다. 전국 기준 2022년 55.6%가 금융권 대출로 주택으로 구매했다. 2012년 35.7%에서 2018년 49.1%로 꾸준히 증가했다. 수도권에서는 2012년 44.2%에서 2018년 53.7%로 절반 이상을 넘어섰다. 2022년에는 62.5%로 빠르게 비중이 늘었다.

김덕례 주산연 실장은 "주택가격 영향요인 분석결과를 볼 때 주택가격을 안정 시키기 위해서는 중장기적으로는 수급균형이 가장 중요하지만 단기적으로는 유동성과 금리가 적정하게 관리되는 것도 필요하다"고 밝혔다.