[머니테크] '아파트보다 못하지만'…오피스텔 투자 전략은

MZ세대, 아파트 다음 대안으로…"취득세 및 공실 리스크 등 변수 많아"

서울 빌라단지 모습. [사진=연합뉴스]

10·15 주택시장 안정화 대책 이후 서울 부동산 시장에서 오피스텔이 대체 상품으로 떠오르고 있지만 전문가들은 전략적 투자를 권하고 있다. 병원과 대형마트, 생활·문화시설 접근성을 따져봐야 하고 취득세 중과 등도 확인해야 한다는 설명이다. 

13일 부동산 업계에 따르면 오피스텔이 부동산 규제 강화 기류를 피하고 임대 수익률도 점차 오르면서 거래량이 늘어나고 있다. 특히 전문가들은 오피스텔을 바라보는 시각도 변하고 있다는 점을 들어 거래량 증가를 파악하고 있다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "최근 MZ세대와 기성세대의 주거 선호도가 바뀐 것을 알 수 있다"며 "주거 선호로 아파트에 이어 오피스텔(20.7%)이 높았고 기성세대는 단독주택을 꼽았다"고 말했다. 젊은 세대일수록 아파트 다음 선택지로 오피스텔을 보고 있다는 설명이다.

박 위원은 "'도심 아파트 키즈'로 성장한 세대인 만큼 오피스텔을 아파트 대체재로 인식한 것"이라며 "다만 (투자를 한다면) 커뮤니티 시설 등 주변 환경도 따져볼 필요가 있다"고 설명했다. 

특히 서울 도심권 오피스텔이 업무지와 가깝고 역세권에 위치한 데다 바닥 난방 설치, 발코니 허용, 피트니스센터 등 커뮤니티 시설을 통해 주거 기능을 강화하면서 아파트에 근접한 상품으로 진화하고 있는 것으로 분석된다. 오피스텔이 업무용이 아니라 주거형으로 인식되면서 아파트 관련 규제와 맞물려 수요를 만들어내고 있다는 것이다. 

임대 수익 측면에서도 오피스텔 경쟁력이 부각된다. KB부동산에 따르면 10월 기준 서울 오피스텔 평균 임대 수익률은 4.82%를 기록했다. 서울 서북권은 5.18%, 동북권은 5.35%까지 높아진다. 동북권은 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 1월 이후 서울 권역에서 가장 높았다. 그만큼 오피스텔에 투자한다면 해당 지역을 주목할 필요가 있다는 설명이다. 

다만 규제를 피한 '우회 투자'에만 기대는 것은 위험하다는 지적도 있다. 규제 환경이 바뀌면 수요가 다시 아파트로 이동할 가능성을 염두에 둬야 하기 때문이다. 전문가들은 오피스텔을 아파트의 대체재로 보기보다 임대 수익을 중심에 둔 수익형 자산으로 접근하는 전략이 필요하다고 조언한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "오피스텔이 아파트의 완벽한 대안이 되기는 어렵다"며 "규제에서 조금은 예외가 될 수 있고 준주택으로 주거 매입 수요가 일부 나타날 수 있지만 아파트가 최종 종착지란 인식은 여전하다"고 말했다. 박 교수는 "일시적으로 아파트 매입 수요가 오피스텔로 몰릴 수 있다"면서 "미래 가치 등을 고려하면 여전히 아파트 선호는 유효하다"고 덧붙였다. 

취득세 문제도 따져볼 필요가 있다. 박 위원은 "현재 오피스텔 취득세는 4.6%로 주택(1.1~3.5%)에 비해 너무 높다"고 지적했다. 그는 "(정부가) 오피스텔을 주거 대안으로 활용하려면 세제·금융 규정을 상품 특성에 맞게 조정해야 한다"며 "동시에 절차 간소화와 공급 기반 정비를 통해 아파트 편식 소비를 완화하는 구조적 보완이 필요하다"고 지적했다. 투자자들도 이런 점들을 고려할 필요가 있다는 조언이다. 

박 교수도 "오피스텔 취득세는 면적이나 주거 여부와 상관없이 획일적으로 4.6%인데 이를 주택 수준으로 낮춰서 1.1~3.5%로 낮춰야 한다"며 "주택으로 간주되는 오피스텔에 상응하는 세금 혜택이 필요한 상황"이라고 말했다.