[10·15 부동산 대책] 집값 과열에 초강력 '3중 규제' 카드…수도권 230만가구 타격

경기도 수원시 영통구 일대 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 일부 지역을 토지거래허가구역과 함께 조정대상지역·투기과열지구로 지정하는 초강력 규제를 발표하면서 주택시장 혼란이 커지는 모습이다. '풍선효과'를 차단하기 위해 광범위하게 규제지역으로 묶으며 수도권에서만 230만가구가 규제 영향권에 들어설 것으로 예상되기 때문이다.

15일 부동산R114에 따르면 이번 10·15 부동산대책으로 인해 오는 20일부터 서울 전체 156만8000가구, 경기도 12개 지역 74만2000가구 등 총 230만가구가 규제지역으로 묶이며 영향을 받을 것으로 분석됐다.

정부 대책에 따라 20일부터는 토지거래허가를 받고 거래해야 하며, 2년의 실거주 의무가 부여돼 거래에 제약이 생기기 때문이다. 또한 토허구역에서는 전세 임차인이 있는 주택은 전세 만기 때까지 사고팔기도 어려워진다.

자금 마련도 어려워진다. 우선 시세 15억원 이하 아파트는 종전처럼 주택담보대출 한도가 6억원으로 유지된다. 서울 106만여가구(68%), 경기도 65만8000여가구(89%) 등 약 171만9000가구(74.4%)에 달하는 물량이다.

지난 9·7대책 이후 주담대 한도가 4억원으로 줄었던 강남3구와 용산구의 15억원 이하 아파트는 대출 한도가 6억원으로 2억원 늘어났다. 

15억원 초과의 고가 아파트 서울·경기 합산 59만2000가구(25.6%)는 대출이 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 감소하면서 현금 등 자기자금이 충분하지 않으면 주택 매수가 어려울 전망이다. 

서울의 15억원 초과 아파트는 약 50만7000여가구(32%)로 15억∼25억원 이하가 18.4%(28만7000가구), 25억원 초과가 14.1%(22만1000가구)다. 특히 강남구(64.1%), 서초구(60.9%)는 25억원 초과 아파트 비중이 60%를 넘어 대출 감소에 따른 타격이 클 것으로 예상된다.

서울 집값 상승을 주도했던 이른바 '한강벨트' 지역의 성동구(49.2%)와 광진구(44.6%), 용산구(43%), 마포구(41.4%) 등지 역시 21억∼25억원대 구간이 높아 대출 한도가 4억원으로 축소되는 곳이 많아질 전망이다.

경기 지역에선 15억 초과∼25억원 이하 아파트가 많은 과천(62.5%)과 분당(40.0%)의 대출 한도가 4억원으로 줄어드는 곳이 적지 않을 것으로 보인다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "부동산 시장의 단기 과열과 가계부채 확산을 차단하기 위한 초고강도 대책이라 단기간 시장의 혼란을 불가피 할 것"이라며 "규제지역 지정 전에 계약하기 위해 날짜를 당기거나 막바지 갭투자를 하려는 사람들의 문의가 늘어나는 등의 모습이 나타날 것으로 보인다"고 말했다.