숨죽인 주택시장, 대선 이후 집값 향방은...과거 사례 보니

서울 성동구에서 바라본 서울숲, 강남, 송파 일대의 모습. [사진=연합뉴스]

오는 6월 3일 조기 대선 이후 집값 향방에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 주요 후보들이 모두 친시장적 부동산 공약을 내세운 가운데 정치적 불확실성이 해소되면 시장이 움직일 가능성이 높기 때문이다. 다만 일각에서는 대선 이슈보다는 금리 등 거시 경제 상황에 따라 집값이 좌우될 가능성이 높다는 분석도 나온다. 과거 사례를 볼 때 대선 공약보다는 당시 금리, 글로벌 경제 이슈 등에 시장이 더 큰 영향을 받았던 만큼 대선 자체가 집값 호재로 바로 연결되기는 어렵다는 시각이다.

25일 아주경제신문이 한국부동산원 주간아파트가격동향 조사 시계열 자료를 조사한 결과 박근혜 전 대통령의 탄핵 이후 조기 대선으로 치러진 19대 대선의 경우 대선 후 서울 아파트 가격이 2.27% 오른 것으로 집계됐다. 대선 이전 3개월간 서울 아파트값이 0.75% 오른 것과 비교하면 대선 이후 상승폭이 확대된 것이다. 

당시 문재인 대선후보가 △보유세 강화 △투기지역 확대 지정 등 규제 강화를 내걸었는데 반대로 집권 초기 집값은 오른 셈이다. 당시 초저금리 기조와 이로 인한 풍부한 유동성이 부동산 시장으로 몰리며 가격 상승을 견인한 것으로 풀이된다.

20대 대선에서는 다른 흐름이 나타났다. 대선 이전 3개월간 집값 흐름은 전국 0.18%, 서울 0.02% 오르며 상승세를 기록했으나 윤석열 대통령 당선 이후 3개월간은 전국은 0.07%, 서울은 0.03% 하락했다. 당시 윤석열 대선후보는 정비사업 활성화를 위한 재건축·재개발 규제 완화, 종합부동산세 개편, 양도소득세 중과 유예 등 시장 친화적 공약을 제시한 바 있다. 그러나 기준 금리 상승과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기 등으로 인한 건설 경기 침체로 매수 심리가 위축된 것이 집값 흐름에 더 큰 영향을 준 것으로 관측된다. 

마찬가지로 18대 대선에서도 당시 박근혜 후보가 규제 완화 중심의 공약을 내세웠지만 대선 이후 3개월간 전국 아파트값은 0.67%, 서울은 1% 하락했다.

전문가들은 이번 대선도 부동산 시장이 크게 요동칠 확률이 낮은 것으로 전망했다. 오는 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되는 데다, 후보들이 시장 우호적인 공약을 공통적으로 내세운 만큼 기준금리, 대출규제 등이 집값을 좌우할 것이라는 분석이다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "대선 이후 집값은 공약보다는 시장이 마주한 경제 환경이 결정지었다"며 "올해 대선 이후 집값 역시 금리, 경기, 유동성 등 거시경제 여건에 따라 수요자들의 움직임이 달라질 것으로 보인다"고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 "시장 관망세가 계속되고 있고, 경기 상황이 좋지 않은 만큼 수요자들은 차기 정부 정책 등이 숙성된 후에 움직일 것"이라며 "단기적으로 시장 분위기가 급변하기 어려운 상황인 만큼 국지적 상승흐름이 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

다만 최근 토지거래허가구역 재지정 이후 위축된 매수 심리가 회복되고 있고 서울을 중심으로 집값 상승세가 확산하고 있어 대선 이후 시장이 움직일 수 있다는 분석도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원주임교수는 "공급 부족이 계속되고 있는 상황에서 정치적 불확실성 해소와 함께 기준 금리 인하 등의 추가적인 조치가 이뤄지면 시장은 빠르게 움직일 수 있다"며 "특히 금리가 더 내려가면 ‘내 집 마련’ 심리적 저항선이 무너지면서 실수요자들이 매수에 나서고 집값 상승으로 이어지는 상황이 나타날 수 있다"고 말했다.