3기 신도시도 이제 분양인데... 4기 신도시 공약에 기대와 물음표 엇갈려

3기 신도시 중 하나인 경기 남양주 왕숙지구 모습. [사진=연합뉴스]

건설 경기 침체가 지속되면서 주택 공급 우려가 커지는 가운데 4기 신도시 개발이 업계 화두로 떠올랐다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 부동산 공약으로 4기 신도시 개발을 내세우면서다. 시장에서는 이재명 후보가 ‘공급확대’에 초점을 맞췄다는 점에 대해 긍정적으로 평가하지만, 4기 신도시 개발의 실현 가능성에 대해서는 물음표를 던지고 있다. 3기 신도시 사업이 당초 계획보다 지연된 데다 대규모 신규 택지 개발 후보지도 찾기 어려운 상황이기 때문이다.

20일 부동산 업계와 정치권 등에 따르면, 이재명 더불어민주당 대선 후보는 부동산 공약으로 공급 확대에 방점을 찍고 있다. 특히 지난달 SNS를 통해 주택 공급 확대 방안 중 하나로 ‘4기 스마트 신도시’ 건설을 언급한 바 있다. 수도권을 중심으로 주택 공급 수요가 큰 만큼 공공을 중심으로 4기 신도시를 개발해 청년과 신혼부부 등을 대상으로 '부담 가능한 주택' 주택을 공급하겠다는 것이 골자다.

이재명 후보가 4기 신도시 개발을 내세우며 주택 공급을 강조한 것은 당장 내년부터 입주 절벽이 현실화되기 때문이다.

부동산R114에 따르면 서울 아파트의 경우 내년 입주 물량은 2만4462가구로 올해(4만6710가구) 대비 절반 수준에 그칠 것으로 예상됐다. 2022년, 2023년 착공물량이 급감한 영향이다. 서울을 포함한 수도권 입주물량은 올해 14만114가구, 내년 10만1083가구다. 이는 최근 10년(2015~2024년)간 수도권 연평균 입주물량인 14만4977가구를 밑도는 수준이다. 입주 물량 부족이 지속될 경우 아파트 가격 등 부동산 시장을 자극할 우려도 제기된다.

그러나 업계에서는 4기 신도시가 주택 공급 확대 측면에서는 긍정적이지만 실현 가능성에 대해서는 의문을 제기한다. 3기 신도시 건설계획이 이제 막 본격화되고 있고, 지난해 말 발표한 대규모 택지 사업들도 아직 남아있어 정책 동력을 확보하기 어렵다는 분석이다.

한국토지주택공사(LH)가 이연희 더불어민주당 국회의원에게 제출한 ‘3기 신도시 연도별 입주물량 계획’을 살펴보면 3기 신도시 공공주택 첫 입주는 12월 고양창릉에서 시작된다. 입주규모는 1285가구에 불과하다. 공공분양주택(뉴홈) 전체 물량의 55%인 4만8337가구는 2030년 이후 입주 전망이다. 3기 신도시 건설계획 당시 2026년까지 입주를 완료한다는 목표를 세웠지만 대폭 미뤄진 것이다. 3기 신도시의 착공률도 지난해 말 기준 전체의 6.3% 수준에 그친 것으로 나타났다. 

4기 신도시를 개발할 후보 지역도 마땅치 않다. 현재 서울을 비롯한 수도권 지역은 대규모 공공택지 개발 지역이 없어 정부가 일부 그린벨트(GB)를 해제해 공급을 준비 중일 정도로 부지가 부족한 상황이다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "2018년 시작된 3기 신도시 사업도 이제 분양과 공사가 본격화된 상황인데 4기 신도시 개발이 가능할지 의문이 있다"며 "또 입주까지 최소 10년 이상 걸릴 텐데 현재의 인구 감소 상황을 고려할 때 수도권 외곽 지역의 주택 수요가 어느 정도 될지도 불투명하다"고 말했다. 

이에 전문가들은 기존에 진행하고 있는 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 사업을 차질 없이 진행하면서 도심 내 정비사업을 통한 주택공급을 활성화해야 한다고 강조했다. 

심형석 우대빵연구소(美 IAU 교수) 소장은 "향후 우리나라의 인구구조를 고려할 때 대규모 신도시 개발 사업은 현실적인 주택 공급 대안이 되기는 어려운 상황"이라며 "1기, 3기 신도시 사업을 속도감 있게 추진하면서 도심 내에 주택을 공급할 수 있는 정비사업을 활성화하는 것이 효과적"이라고 말했다.

또 전문가들은 단순한 대규모 개발을 통한 주택 공급이 아닌 수요에 맞춰 주택이 지속적으로 공급될 수 있도록 장기적 플랜을 갖춰야 한다고 제언했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "지역·시기별로 예측 가능하고 실현할 수 있는 장기적인 공급 로드맵이 필요하다"면서 "재건축·재개발 규제 완화를 추진하고 재초환 완화 등을 통한 민간 시장 정상화 방안 등도 함께 고민해야 한다"고 말했다.