"기다렸다가 잠실이나 헬리오 갈까?"...복잡해진 둔촌주공 청약셈법

둔촌주공 아파트 재건축 현장. [사진=연합뉴스]

올해 청약시장 최대어인 서울 '올림픽파크포레온(강동구 둔촌주공아파트)'에 대한 일반청약을 앞두고 무주택 실수요자들의 셈법이 복잡해지고 있다.

둔촌주공 일반분양가가 3.3㎡(평)당 3829만원으로 청약 대기자들 기대보다 높게 책정됐다는 분위기에 같은 가격이면 강동구보다 송파구로 진입하는 게 더 낫다는 판단에서다. 특히 일반청약 물량 상당수가 선호도가 낮은 복도식 구조이거나 '옆집 뷰'인 것으로 알려져 실제 청약 경쟁률이 시장 기대치에 못 미칠 수 있다는 관측마저 나온다.
 
20일 관련 업계에 따르면 올해 서울 마지막 대규모 공급지인 둔촌주공 아파트는 오는 25일 입주자 모집공고에 이어 다음 달 5일 특별공급을 시작으로 일반분양자를 모집한다. 일반분양 물량은 전용 29~84㎡ 4786가구다. 물량이 많은 타입은 59㎡과 84㎡으로 각각 1488가구, 1237가구다. 3.3㎡당 분양가를 고려하면 59㎡는 9억원대, 84㎡는 13억원대로 추정된다. 29~49㎡ 분양가는 5억~8억원대로 예상된다.
 
문제는 실수요 선호도가 높은 84㎡다. 21일부터 중도금 대출 보증 대상이 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대되긴 하지만 84㎡는 12억원을 넘을 것으로 보여 중도금 대출이 막힐 가능성이 높기 때문이다.

분양가 13억원을 기준으로 가정하면 둔촌주공은 공정률이 50%를 넘어선 만큼 2023년 1월 계약금(분양가 대비 20%) 2억6000만원을 현금으로 준비해야 한다. 이후 2023년 6월부터 2024년 9월까지(중도금 60%) 6회에 걸쳐 7억8000만원을 마련해야 한다. 2025년 1월 입주 시에는 마지막 잔금 2억6000만원과 취득세(약 4290만원), 각종 옵션(발코니, 에어컨 등) 비용 등도 치러야 한다. 특히 둔촌주공은 분양가상한제가 적용돼 입주 시 전세를 놓아 잔금을 치르는 것도 불가능하다.
 
둔촌주공 상품 경쟁력도 논란이다. 전체 물량에서 약 50%를 차지하는 49㎡는 복도식 아파트, 약 15%를 차지하는 84㎡E와 59㎡C 상품이 주방 창문을 통해 옆집이 훤히 들여다보이는 '주방 뷰'로 설계됐다. 예비 청약자 A씨는 "자금 때문에 소형 면적을 노려볼 생각이었는데 오피스텔과 다름없는 복도식 설계에 앞집과 거리가 약 2.6m인 점이 불만"이라면서 "상품에 비해 분양가가 과도한 것 같아 아쉽다"고 했다.
 
예비 청약자들은 둔촌주공 인근 송파구 '대장주' 아파트 가격이 최근 급락하고 있다는 점에 주목하고 있다. 연초만 해도 84㎡가 20억원대를 웃돌던 송파구 잠실동 트리지움 84㎡는 이달 실거래가가 18억원대로 내려왔다. 현재 호가는 17억원대다. 송파구 가락동 '헬리오시티' 84㎡ 역시 지난 9월 13억원에 직거래된 뒤 지난달 17억원대로 실거래가가 하락했다. 호가는 16억원 선이다.
 
청약통장 69점 가점 보유자인 B씨는 "둔촌주공을 오래 기다려온 건 사실이지만 예상보다 분양가가 높게 책정돼 고민"이라며 "당장 입주 전까지 10억원 가까이 필요하다는 점과 내년에 강남권에 청약이 몰렸다는 점을 고려하면 과연 청약통장과 현금 보유분을 (둔촌주공에) 써야 할지 의문"이라고 말했다.
 
또 다른 청약자 C씨도 "강동구보다 입지가 뛰어난 송파구 대단지 아파트가 내년이면 15억원대 밑으로 떨어질 수 있다는 전망이 나와 둔촌주공으로 갈지, 송파구 갭투자를 해야 할지 고민을 하고 있다"며 "둔촌주공은 내년에 중도금을 못 치른 계약 포기 물량을 '줍줍'하면 분양가보다 더 싸게 진입할 수 있을 것 같다"고 말했다.
 

주방을 통해 마주 보는 구조인 둔촌주공 아파트 84㎡E와 59㎡C 동간 간격 이미지. [사진=인터넷커뮤니티]