​서울시, 천호동 노후주거지 '신통기획 재개발' 심의 통과…규제완화 적용 첫사례

'재개발 규제완화방안' 첫사례… '2종7층' 지역 규제 완화 적용

307가구 노후 저층주거지에서 총 420가구, 최고 23층의 아파트 단지로 탈바꿈

 

남산서울타워에서 바라본 다세대·연립주택 밀집촌 모습. 사진은 본문과 관계 없음 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

 
서울시 ‘신속통합기획’을 통해 정비구역 지정 심의를 통과한 재개발 첫 사례가 나왔다.
 
서울시는 지난 24일 제2차 도시계획위원회 신통기획 특별분과 수권소위원회를 열고 강동구 천호동 397-419번지(이하 ‘천호3-2구역’, 구역면적 1만9292㎡) 주택정비형 재개발 정비계획안을 가결했다고 25일 밝혔다.
 
천호3-2구역은 지난해 5월 신통기획, 2종7층 규제 완화 등을 골자로 한 서울시의 재개발 6대 규제완화방안이 발표된 후, 이를 시범 적용해 1년만에 정비구역을 지정한 사례다.
 

2018년 주민들이 정비계획 수립에 착수한 이후 수년 간 도시계획위원회 문턱을 넘지 못했지만, 재개발 6대 규제완화방안을 통해 사업절차가 간소화되는 것은 물론 사업성도 크게 개선될 것으로 기대된다.
 
천호 3-2구역은 노후불량건축물 비율이 90%가 넘는 노후 단독·다세대 밀집지역이다. 종전 도시·주거환경정비 기본계획절차에 따라 정비계획을 수립, 2019년과 2020년 두 차례 도시계획위원회에 상정됐으나, 기초생활권계획의 부재, 2종7층 → 2종일반주거지역 조정의 적정성 검토 등 사유로 보완 요청받았다.
 
재개발 6대 규제완화방안은 △주거정비지수제 폐지 △신통기획 전면도입 △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △‘2종 7층’ 규제완화 △매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.
 
서울시는 신통기획을 통해 규제완화사항을 적용하고, 주민설명회 등을 개최하여 주민들의 적극적인 동의로 정비구역 지정기간을 단축시켰다.
 
기존 절차대로라면 사전타당성조사, 기초생활권계획 수립 등 사전절차가 필요해 정비구역 지정에 5년 내외의 시간이 걸리지만, 천호3-2구역은 규제완화사항을 적용한 지 1년만에 정비계획안이 결정됐다.
 
저층주거지 재개발의 걸림돌이었던 2종7층 규제완화 사항도 적용됐다. 2종7층 지역인 천호3-2구역은 2종일반주거지역 수준으로 상향된 기준용적률(190%)을 적용받고, 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 받아 최종 용적률 215.4%, 23층의 쾌적한 주거단지로 재탄생하게 된다.
 
또한 2종7층→2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 전제조건이었던 의무공공기여가 폐지됨에 따라, 과도한 기부채납 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.
 
이번 정비계획안 통과로 천호3-2구역은 기존 307가구 노후 저층주거지에서 총 420가구(공공주택 77가구), 최고 23층의 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다.
 
시는 이번에 결정된 정비계획에서 천호 3-2구역과 연접한 3-3구역(천호동 532-2일대) 간 조화를 이루는 개발을 유도하기 위한 통합적 가이드라인도 마련했다. 향후 주변지역 개발 시 조화로운 건축배치를 유도하고, 정비계획의 공공성을 높여 지역사회 활성화에 기여한다는 목표다.
 
천호3-2구역과 경계를 맞대고 있는 3-3구역과는 일체적 단지계획(스카이라인, 보행통로, 단지 내 마당, 주민공동이용시설 등)을 마련할 계획이다.
 
재개발 구역과 주변지역 간 연결성을 높이기 위한 방안도 마련했다. 현재 천호3동 주민들의 생활 중심공간인 구천면로, 고분다리시장, 천호동성당은 폭이 좁고 경사가 급한 골목길을 통해서만 서로 이동할 수 있는 상황이지만, 향후 재개발을 통해 공공보행통로를 조성해 이동 편의성을 높이고 주민들의 커뮤니티 활동을 촉진할 계획이다.
 
서울시 관계자는 "천호 3-2구역은 주민이 제안하고 서울시가 지원하는 신통기획을 통한 재개발 시범사례"라며 "재개발 규제완화방안을 적용해 사업절차가 간소화되는 것은 물론, 사업성도 크게 개선될 것으로 기대한다"고 전했다.