역세권 용적률 700%..."주변 층수 높고 상업·업무시설 적어야"

"용적률 끌어올려도 스카이라인 다치지 않아야"

"역세권 중에서도 철도용량 높은 환승역이 유리"

정부가 역세권 주거지역 용적률을 최대 700%까지 완화할 수 있도록 하면서, 용적률 상향이 적합한 지역으로 층고가 비교적 높은 강북지역이 거론되고 있다.

이들 지역은 강남권에 비해 상업·업무용 시설이 크게 부족하고, 용적률을 끌어올리더라도 스카이라인이 다치지 않는다는 점에서 대상지로 적합하다는 평가다.

강북지역 가운데 '2030서울플랜(2030서울시도시기본계획)'에 따른 중심지에 속하거나 여러 노선이 교차하는 환승 역세권의 경우 더욱 가망이 크다는 지적이다. 환승 역세권은 역세권 가운데서도 철도용량이 크다는 점에서 적합지로 언급됐다.

정채교 국토교통부 도시정책과장은 "700%가 적합한 지역을 골라낸다는 것은 그야말로 고차원 방정식"이라며 "다만 필수요건은 주변에 상업·업무용시설이 부족해 확충 필요성이 있고 레벨(높이)이 비교적 높은 지역이다. 주민 참여율도 높아야 한다"고 했다.

용적률을 700%까지 올리려면 주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 해야 하는데 준주거지역에서는 비주거시설을 전체의 10% 이상 포함해야 하므로 이미 상업·업무용시설이 충분히 공급된 곳은 적합하지 않다는 의견이다.

아울러 주변 층고가 낮은 편이라면 700% 용적률을 부여했을 때 스카이라인이 흐트러질 수 있어 어느정도 층고가 높은 지역이 대상지가 돼야 한다는 지적이다.

현재 주거지역 가운데 용적률이 가장 높은 3종 일반주거지역이 적합하다는 의미다. 3종 일반의 법정 상한 용적률은 300%다. 늘어나는 용적률의 일부를 기부채납하는 조건으로 지구단위계획을 세우면 400%~500%까지 용적률을 완화받을 수 있다.

박환용 가천대 교수 역시 "용적률 완화 목적이 고밀개발에 있다면 저밀 주거지가 밀집해 있는 곳은 대상지로 적합하지 않다"며 "고밀개발 땐 교육이나 편의시설 문제가 불거질 수 있어, 이런 부분에 대한 배려도 필요하다"고 조언했다.

박 교수에 따르면 서울시내에는 5층 이하 저층 밀집지가 꽤 많다. 이런 지역의 용적률을 700%까지 올리면 층고가 20층까지 높아지는데, 주변에 5층 이하 주택들이 자리잡고 있으면 언밸런스한 주거환경이 만들어진다.

역세권 가운데서도 교통용량이 큰 곳들을 솎아낼 필요가 있다는 의견도 따랐다.

김현수 단국대 교수는 "역세권 중에서도 환승수준이 높은 곳들이 적합하다"며 "같은 역세권이라도 얼마나 여러 교통이 중첩하느냐에 따라 용량이 다르다"고 지적했다.

그는 "가급적 직주근접성이 높아야 하는데, 2030 서울플랜에 따라 중심지 위계가 높은 곳들이 대표적"이라며 "이런 지역들 중 땅값이 비교적 저렴한 강북지역을 골라내야 하는데 쉽지 않은 작업"이라고 했다.
 

사진은 서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트의 모습. 2021.01.11[유대길 기자, [e-mail]]