수명 다한 도심지, 용도변경 통한 개발 열풍

시내 노후 마트·스포츠센터 등 매입해 주거복합시설로 개발 박차

택지확보 어려운 현 시장상황서 향후 새로운 개발 트렌드로 주목

 

피데스개발이 지난 2017년 안양 범계역 NC백화점 부지를 매입해 개발한 '힐스테이트 범계역 모비우스' 층별 안내 조감도.[사진=범계역모비우스에프브이]

[데일리동방] 최근 도심 내 폐점을 앞둔 대형마트, 스포츠센터 등을 허물고 주거복합시설로 탈바꿈하는 사례 늘어나고 있다. 택지지구 공급 중단과 더불어 코로나바이러스 감염증-19 등으로 인한 도심 내 대형마트 매각이 이어지면서 이 같은 융복합개발에 대한 관심이 더욱 커지고 있는 추세다.

22일 업계에 따르면 최근 홈플러스가 경기 안산점, 대구 칠성점과 대전 둔산점 매각에 박차를 가하고 있다. 매각은 통상적인 세일앤 리스백 형태가 아닌 폐점 후 개발을 전제로 한다는 점에서 관심이 커지고 있다.

개발을 위한 용도변경까지 소요되는 기간만큼 홈플러스가 임차 운영하고 인허가가 완료되면 매수인은 지점을 철거하고 개발 절차를 밟는 방식이다.

업계에선 마트부지를 개발하는 것이 기존에 시도되던 주유소 등 혐오시설을 개발하는 것보다 투자매력도가 높을 것이란 분석이다. 마트의 경우 대부분 교통이 편리한 핵심 입지에 위치해 있고 인근에 주거시설이 밀집한 경우도 많기 때문이다.

홈플러스 안산점의 경우 3㎞ 반경에 3년간 4000가구 이상 대단지 아파트 분양이 이뤄졌다. 이 전에도 인근이 신도시로 개발돼 1만가구에 육박하는 대규모 아파트단지가 조성된 입지다. 올해 수인선 개통에 이어 2024년 신안산선 복선전철이 안산에서 여의도 구간을 잇는 광열철도도 개통되는 등 교통호재도 있다.

이에 안산점을 차지하기 위해 엠디엠, 신영, 피데스개발 등 디벨로퍼사들이 출사표를 던졌다.

업계 한 관계자는 "대형마트는 입지 자체가 주거시설과 밀접해 있고 사용 부지가 넓고 용도변경을 통한 용적률 상승범위도 커 개발 범위를 다양하게 가져갈 수 있다"고 설명했다.

최근에는 강남 한복판에 자리한 종합스포츠센터도 복합개발 대상으로 포함되며 향후 사업행보에도 시선이 쏠리고 있다.

지엘산업개발은 지난 2년 전 강남 한복판에 있는 대형 스포츠센터 스포월드를 헐고 소형 주거공간을 짓는 사업을 추진하고 있다. 최근 인허가 과정을 마치고 163가구 규모 공동주택 2개동에 근린생활시설을 비롯한 운동시설이 함께 들어서는 도시형 생활주택으로 변신한다. 나머지 1개동은 기부채납시설로 공공임대주택 22가구와 문화시설이 들어선다.

이 같은 컨버전 형태는 지난 몇년 전 부터 업계의 새로운 트렌드로 주목받았다.

피데스개발이 지난 2017년 4월 경기 안양 범계역사거리에 위치한 NC백화점 평촌점을 매입해 주거형 오피스텔을 조성, 성공적인 분양을 하면서 이목이 집중된 바 있다.

이 후에도 피데스개발은 자회사 피데스피엠씨를 통해 서울 도봉구 방학동 옛 KT방학빌딩 부지를 복합쇼핑몰 '방학역 모비우스 스퀘어'로 개발하고 있다.

업계에선 신규 주택 수요를 따라가기 위한 새로운 공급방법, 도시재생의 한 트렌드로 자리잡을 수 있을 것으로 전망하고 있다.

다만 주거시설을 포함한 융복합시설로의 용도변경 시 지나치게 과도하게 적용되는 규제를 안화할 필요성은 있다는 지적이다. 단순한 주거용도가 아닌 융복합 개발로의 용도변경 시 거쳐야할 관문이 많아 개발에 상당한 속도가 걸린다는 것이다.

업계 한 관계자는 “공공택지 공급중단 등으로 인해 개발부지 확보가 어려운 상황에서 노후화에 더해 코로나19로 기능을 잃은 시설이 매물로 등장하는 사례가 많아졌다”며 “이들을 개발하기 위해서는 용도변경이 불가피하다는 점에서 정부에서는 이 같은 흐름을 파악해 규제를 효과적으로 허용하는 방안을 마련할 필요가 있다”고 설명했다.