토지신탁 의존도 높은 부동산신탁사, 코로나19에 더 위험하다?

부동산신탁사 영업수익 중 토지신탁 비중 50%

부동산 시장 둔화 시기, 재무위험에 쉽게 노출

부동산신탁사의 사업구조가 지나치게 편중돼 있다는 지적이다. 코로나19로 부동산 시장이 얼어붙는 상황에서 토지신탁 의존도가 높으면 재무위험에 쉽게 노출될 수 있다.

21일 금융감독원에 따르면 지난해 전업 부동산신탁사의 전체 영업수익 1조3036억원 중 토지신탁 보수는 6346억원을 기록했다. 신탁보수(7881억원)만 놓고 보면 토지신탁 비중은 80%에 달한다.

문제는 수익이 지나치게 토지신탁에 치우쳐 있어 최근과 같이 부동산 시장이 둔화 조짐을 보일 때는 관련 리스크가 커질 수 있다는 점이다.

토지신탁은 자금조달 주체에 따라 차임형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분하는데 차임형의 경우 신탁회사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형은 토지소유자가 자금조달을 담당한다.

최근 3~4년 동안 부동산신탁사는 대형 건설사들이 진입하지 않는 틈새시장인 지방 중소도시의 소규모 사업장을 중심으로 차입형 토지신탁 사업을 확대해 왔다. 2015년 말 3조7000억원이었던 수탁고는 3년 만에 127% 증가했다.

지난해부터 경기침체에 따른 부동산 경기 불황에 대응하기 위해 관리형은 늘리고 차입형은 감축했지만, 관리형 토지신탁도 시공사가 도산할 경우에는 책임준공 및 지급보증 리스크에 직면할 수 있다.

특히 최근 상대적으로 자금부담이 적고 수익성은 높은 책임준공확약형(책준형) 관리형 토지신탁이 중소형 개발사업을 중심으로 빠르게 늘어나고 있다. 책준형 관리형 토지신탁은 2016년만 하더라도 전체 토지신탁의 17%에 불과했지만 매년 꾸준히 늘어 최근엔 50% 안팎을 보이고 있다.

책준형은 일반 관리형보다 수익성이 높은 대신 시공사가 약속한 기한 내 건축물을 준공하지 못하면 신탁사가 준공 의무를 부담해야 하는데 최근 코로나19로 인한 시공사 부실 리스크가 커져 이에 따른 손실을 부동산신탁사가 부담할 수 있다. 시공사 대부분이 신용도 및 사업 안정성이 낮은 건설사로 구성돼 있어 위험도는 더 높다.

한국금융연구원 서정호 선임연구위원은 "부동산신탁업은 부동산의 효율적 활용뿐 아니라 비금융자산의 금융 자산화를 촉진할 수 있지만 우리나라는 그 기능을 균형있게 수행하지 못하고 있다"며 "현재의 단편적 구조로는 신탁이 인구·사회구조 변화에 적합한 종합적 재산관리 기능을 담당하기 힘들다"고 말했다.
 

[사진=연합뉴스]