​[재테크 Lab] 임대주택 등록하면 거주주택 특례 받는다?

8·2 및 9·13대책 등 부동산규제에도 주택임대사업자에 대한 관심은 여전히 높다. 국토교통부에 따르면 9월 한달 동안 신규 등록한 임대사업자는 6596명으로 전월 대비 15.2%가 증가했다.

임대사업자에 대한 인기가 높은 것은 취득세 감면 등 세금혜택 덕이다. 혜택은 임대 기간·규모 등에 따라 다르게 적용되지만, 이 가운데 장기임대주택에 적용되는 거주주택 특례에 대해 살펴보고자 한다.

주택임대사업자에 대한 세제혜택 중 가장 많은 관심을 받는 부분이 거주주택 특례다. 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제는 임대주택을 8년 이상 임대해야 하지만, 거주주택 특례는 5년만 임대해도 세금혜택이 적용된다.

거주주택 특례란 장기임대주택과 2년 이상 거주한 주택(이하 거주주택)을 소유한 1가구가 거주주택을 양도하는 경우 1가구 1주택으로 간주해 양도소득세를 비과세(양도가액 9억원 초과분 과세)하는 것이다.

거주주택 특례를 받기 위해서는 임대주택이 세법상 장기임대주택의 요건을 갖춰야 하고, 거주주택에서 2년 이상 거주해야 한다. 세법상 장기임대주택이란 ①임대개시일 현재 기준시가 6억원(수도권 외 3억원) 이하이며 ②8년 이상(2018년 3월 31일까지 등록한 경우 5년) 임대한 주택을 의미한다. 또 ③올해 2월12일 이후부터는 임대주택의 임대료를 연 5% 이내로 증액한 때에만 거주주택 특례가 적용된다.
 

임예지 NH농협은행 WM연금부 All100플랜팀 과장.

거주하는 주택을 매각할 때 양도소득세 비과세를 받을 수 있어 최적의 절세 방안처럼 보이지만, 거주주택특례가 항상 유리한 것은 아니다. 사례를 보자.

노원구 소재 아파트를 2014년 10월에 매입해 거주하던 A씨는 강남의 아파트를 2016년 1월에 구입해 임대사업자 등록 후 거주주택 특례를 이용해 올 9월 노원구 아파트를 세금 없이 매각했다. A씨는 강남 아파트의 임대기간(5년)이 끝나는 2021년부터 2년간 거주한 뒤 강남아파트를 1가구 1주택 비과세로 매각할 예정이다. A씨는 계획대로 노원아파트와 강남아파트 두채 모두 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

거주주택특례를 적용받은 경우 임대 기간이 종료된 임대주택에서 2년 이상 거주해도 전체 보유 기간에 대한 매매차익이 비과세되지 않는다. 양도한 거주주택(사례의 노원주택)의 양도일 이후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택이 적용되는 것이다.

사례에서 거주주택(노원주택)의 매매차익이 1억원, 임대주택(강남주택)의 총 매매차익이 4억원이다. 그렇다면 거주주택 양도(올해 9월) 이후 발생한 매매차익이 1억원일 경우는 어떻게 될까?

거주주택특례 적용 시에는 거주주택의 매매차익 1억원과 거주주택 양도 이후 매매차익인 1억원, 총 2억원에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 임대주택과 거주주택을 모두 보유한 기간에 발생한 매매차익인 3억원에 대해서는 비과세가 안된다. 이 경우 노원구 주택을 임대주택으로 등록하지 않고 1억원에 대한 비과세를 포기하는 게 유리하다. 강남주택의 4억원에 대해 비과세를 받는 것이 낫다는 의미다.

이처럼 매매차익이 발생한 기간에 따라 거주주택특례가 항상 유리한 것은 아니므로 임대할 주택과 거주 중인 주택의 매매차익 등을 비교해 임대주택 등록 여부를 고려해야 한다.

또 임대주택을 활용해 여러 번의 거주주택특례를 적용받는 것을 방지하고자 올해 2월12일 이후 취득하는 거주주택은 최초 1회에 대해서만 거주주택특례가 적용된다는 점을 기억해야 한다. 단, 2월12일 현재 거주 중이거나 거주할 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 종전규정을 적용하므로 해당 주택에 한해서는 특례를 한번 더 받을 수 있다.
 

[사진=연합뉴스]