[닻 올린 민간택지 분양가 상한제]"단기 서울 집값 상승 억제, 청약 과열 진정시킬 것"

직격탄 맞는 재개발·재건축 사업장 개발이익 감소로 위축 불가피

서울 풍부한 대기수요 감안 시 핀셋 외 지역ㆍ기존단지 풍선효과 가능성도 우려

건설사 고분양가 책정 움직임에 제동…분양가 대체로 20% 낮아질 듯

실물경기와 괴리현상 장기화할 수 없어 수요자 입장선 거품 가능성도 경계해야

[사진=게티이미지뱅크]

민간택지 분양가 상한제가 지난 29일 '주택법 시행령' 개정과 함께 본격적으로 시행됨에 따라, 서울·수도권 일대 집값 향방에도 귀추가 주목되고 있다.

정부가 애초 분양가 상한제 카드를 꺼내게 된 계기 자체가 강남권을 위시한 서울 재개발·재건축 등 정비사업 시장 과열 차단에 있는 만큼, 이들 지역은 단기간 내 주거시장이 안정될 것으로 업계는 전망하고 있다.

다만 건설사들의 채산성 악화에 따른 청약 가뭄이 불가피하고, 기존 주택 단지들의 희소성 부각으로 오히려 역효과가 날 가능성도 배제할 수 없다는 지적도 제기되는 등 상한제 실효성에 대한 의견은 분분한 모습이다.

분양가 상한제란 주택 분양 시 택지비, 건축비에 건설업체들의 적정이윤을 더해 분양가를 산정하는 제도다. 택지비는 감정평가액과 택지비 가산비, 건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비의 합으로 이뤄진다.

상한제가 적용되면 국토교통부가 기본형 건축비를 정할 수 있어, 신규 아파트값이 일반적으로 기존 대비 20%에서 많으면 30%까지 저렴하게 책정된다는 것이 정설이다. 당연히 건설사들의 고분양가 책정 움직임에 제동이 걸리며, 분양시장의 안정성과 투명성을 동시에 제고하는 효과가 분명히 있다.

30일 전문가들 역시 분양가 상한제가 단기적으로 가격 상승을 억제하고, 청약 과열 양상도 진정시킬 수 있을 것으로 내다봤다. 특히 직격탄을 맞을 재개발 및 재건축 시장은 위축이 불가피하다는 입장이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "정부가 재개발·재건축 단지가 많이 포진한 지역을 중심으로 분양가 상한제 핀셋 지정에 나설 가능성이 높다"며 "따라서 정비사업장은 개발이익이 감소해 부담금이 늘어나므로 단기적으로는 가격이 약세를 보일 것이다. 특히 상한제를 적용받으면 일반분양가가 주택도시보증공사(HUG) 규제보다도 10~15%가량 낮아질 것"이라고 전망했다.

그는 이어 "다만 저렴한 가격에 따른 분양 대기수요 증가로 '전세 눌러 앉기' 현상이 발생할 수 있어, 전세시장은 소폭 상승할 가능성이 있다. 또 서울 집값이 꼭지에 진입했는지 여부를 알 순 없지만, 과열권에 진입한 것은 맞다고 본다"며 "최근 서울 집값 오름세는 저금리와 유동성 요인에 따른 것이다. 내년 초 기준 금리의 추가 인하 가능성이 있어 집값이 내년 상반기까지 상승할 것으로 보이지만, 실물경기와의 괴리 현상이 장기화될 순 없으므로, 수요자 입장에서는 거품 가능성도 경계해야 한다"고 덧붙였다.

권일 부동산인포 리서치팀장 역시 "일각에서 제기되는 '로또 분양' 우려를 차치하고서라도 일단 상한제로 지정되는 지역의 경우 분양가 인하가 불가피하다"며 "특히 정부가 서울 강남·강동·서초 등 강남권이나 마포·용산·성동 등 마용성 지역, 즉 서울 핵심 지역을 겨냥할 가능성이 높은 만큼 당분간 서울·수도권 지역 청약 시장 과열 양상은 진정될 가능성이 높다"고 내다봤다.

이렇게 청약 시장은 주요 지역을 중심으로 과열 양상이 진정될 가능성이 높지만, 상당수 전문가들은 상한제 시행이 장기적 측면에서 주택시장을 안정시키기에 무리가 있을 것으로 판단했다. 재건축·재개발 규제로 기존 구축 단지 및 신축 아파트가 반사이익을 입을 수 있다는 이유다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 상한제 정량 요건을 갖춘 31곳 투기과열지구 모두를 지정할 순 없다. 다음 달 초 주거정책심의위원회(주정심)의 핀셋 지정이 대단히 중요하다"며 "핀셋으로 지정되지 않은 지역들의 경우 필연적으로 풍선효과가 발생할 가능성이 높다. 이들 지역이라 해도 초기 단계 정비사업 단지는 활력을 잃겠지만, 서울 자체 대기수요가 상시적으로 많다는 점을 가정하면 기존 단지의 매수 심리 자극은 더욱 가속화될 것"이라고 예측했다.

김병기 리얼투데이 연구원도 "분양가 상한제가 복합적 요인으로 서울 집값 상승에 영향을 미치긴 어려울 것이다. 일단 서울 주택시장을 선도하는 정비사업의 침체가 불가피하고, 향후 3~4년간 서울 전반에 걸쳐 대기 입주물량도 많기 때문"이라며 "문제는 기존 및 입주한 지 얼마 안 된 신규 단지다. 추후 장기간 분양 가뭄은 피하기 어려운데, 이로 인해 이들 단지의 희소성이 더욱 부각될 가능성이 높다. 정부가 이들 단지에 대한 안정 방안을 따로 강구하고 있지 않다면, 항구적 차원에서 주택 시장 안정을 도모하긴 힘들다"고 지적했다.