"매물 던질까 말까"…증여·매각·공동명의 두고 고민하는 다주택자

정부, 2020년 안으로 매물 던지라고 신호 보내

공시지가, 금리인상, 세제혜택 축소 등 사면초가 다주택자

 

매물을 던질 것인가, 버티기에 들어갈 것인가. 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 정부는 세법 시행령을 통해 다주택자들에게 2020년 말까지 매물을 던지라고 신호를 보냈다. 시장의 반응은 확연히 나뉜다. 부담부 증여의 인기가 거세질 것이란 전망도 나오지만, 또 다른 한편에서는 공시지가가 발표되는 4월을 기점으로 갭투자자들이 매물을 뱉어낼 것으로 예상한다.

9일 정부가 2018년 세법 후속 시행령 개정안을 발표한 뒤, 다주택자들이 증여, 부부 공동명의, 매각 등을 두고 주판알을 튕기고 있다.

정부가 지난해부터 내놓은 잇단 대책으로, 다주택자들이 옴짝 달싹 못하고 있다. 양도세 중과, 2주택자 LTV0% 등을 통해 기존 주택을 처분하기도, 또 주택을 새로 구입하는 것도 어렵게 만들었기 때문이다.

여기에 기획재정부가 7일 발표한 세법 시행령이 다주택자들의 퇴로를 완전히 차단했다는 반응이다. 양도세와 보유세가 한층 강화될 뿐만 아니라 부부 공동명의를 각각 한 채씩 보유한 것으로 명문화해 추가 신규 대출을 틀어막는 효과를 낼 수 있어서다. 금리인상, 공시지가 인상 발표까지 앞둬, 다주택자들을 둘러싼 환경은 녹록지 않다.

◆ “팔려면 2020년 안에 처분하라”

2021년 1월 이후부터 다주택자에 대한 양도세 비과세 혜택이 대폭 줄어든다. 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1주택자가 된 시점부터 해당 주택을 2년간 보유해야 한다. 기존에는 아무리 집을 많이 가졌어도 보유주택을 처분하고 마지막 남은 1채의 총 보유기간이 2년만 되면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있었지만 앞으로는 1주택자가 된 그 시점부터 보유 기간을 따지는 것이다. 정부는 2년간 유예를 둬, 2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 강화된 비과세 규정을 적용하기로 했다.

아울러 주택임대사업자가 거주 주택을 양도할 때 적용되던 비과세도 신규 사업자가 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 허용하도록 강화했다. 과거에는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때는 1세대 1주택으로 간주해 횟수에 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

이에 따라 다주택자들은 똘똘한 한 채만 남길 것인지, 아니면 버티기에 들어갈 것인지를 선택해야 한다. 시장의 반응은 엇갈린다. 임대사업자에 대한 비과세 강화 규정의 경우 시행일 이후 신규 취득하는 분부터 적용하기 때문에 금리인상과 시세 하락에 취약한 갭투자자들을 제외한 기존 임대사업자들은 크게 요동치지 않을 것이란 지적이다.

반면, 부동산 시장의 향방에 따라 다주택자들의 선택이 갈릴 수 있다는 지적도 있다. 한주희 예종세무그룹 대표 세무사는 “다주택자들이 2020년 안으로 매물을 처분하고 새로운 투자처를 찾을 가능성이 높다”며 “2년 더 거주한 뒤 수억 원 집값이 오르는 등 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 확신이 없다면 리스크를 안기보다는 비과세 혜택을 받는 쪽을 선택할 것 이다”고 말했다.

◆ 부부공동명의 각각 한 채 보유 간주 "인별 과세 6억 맞추자"

종합부동산세를 적용할 때, 부부가 주택을 공동으로 소유한 경우에는 각각 1채씩 집을 가지고 있는 것으로 본다. 정부는 9.13 부동산대책에서 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 내 2주택 보유자의 경우 1주택자보다 0.1~0.5% 포인트 높은 종부세율을 적용키로 발표했었다. 이에 따라 주택 수를 계산하는 방법을 명문화했다.

9.13대책이 나온 뒤, 부부공동명의는 붐이라고 할 정도로 인기를 끌고 있다. 종부세는 인별로 주택공시가격 합계액 중 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세한다. 예외적으로 1세대 1주택자는 주택공시가격에서 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세한다. 부동산의 공시지가가 6억원을 초과하거나 1세대 1주택일 경우 9억원을 초과할 때, 부부공동명의를 하면 종부세를 내지 않아도 돼 공동명의는 큰 인기를 끌고 있다.

1세대 1주택자는 이번 세법 개정에 따른 영향은 없다. 기존대로 공시가격 9억원 이하의 주택까지는 종부세가 제외되고, 1세대 1주택 부부가 50대 50으로 주택을 공동명의로 할 경우 12억원 이하(1인당 6억원)까지는 공제된다. 그러나 다주택자 가운데 공동 소유 방식으로 여러 채의 주택을 보유하고 있다면 소유 지분이 미미하더라도 1주택자로 간주돼 종부세 부담이 증가할 것으로 보인다.

또 1주택자로 간주되기 때문에 신규 대출이 한층 더 어려워 질 수 있다. 한주희 세무사는 “지분의 일부를 가지고 있는 사람이 임대주택을 사기 위해 대출을 받으려고 할 때 금융권 대출을 받는 데 제약으로 작용할 것으로 보인다”고 말했다.

한편, 종부세 중과를 피하기 위해 배우자나 자녀에게 집을 물려주는 부담부 증여의 인기는 계속될 것이란 전망이 나온다. 실제 한국감정원의 거래원인별 부동산 거래현황을 보면 지난해(1월~11월) 전국의 주택 증여 건수는 총 10만1746건에 달했다. 이는 2006년(6만1452건) 집계 이래 최고치다. 부담부 증여는 집을 증여하면서 전세보증금이나 은행 대출 등을 함께 물려줘, 전세보증금이나 대출 등을 제외한 부분에 대해서만 증여세를 내면 된다. 한 세무사는 “다주택자들이 자녀든 손자든 누구한테라도 증여하려는 분위기는 계속 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.