[2018 부동산정책포럼] 김준환 서울디지털대 교수 "재건축 초과이익 환수제, 명확한 산정 근거 마련돼야"

환수제 도입 취지는 문제없어…재산권 침해, 미실현 이익 부과에 대한 국민적 공감 필요

지난 15일 오전 서울 종로구 포시즌스 호텔에서 열린 '2018 아주경제 부동산정책포럼'에서 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수가 '재건축 초과이익 환수제도의 실태 및 개선방안' 주제 발표를 하고 있다. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

"투기 방지를 위한 정부의 재건축 초과이익 환수제도 도입 취지에 대해서는 공감한다. 문제는 최대 50%까지 환수되는 제도 산정 방식이다. 정부가 이에 대해 전 국민이 공감할 수 있는 명확한 근거를 제시해야 한다."

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 지난 15일 오전 서울 종로구 포시즌스 호텔에서 열린 '2018 아주경제 부동산정책포럼'에서 '재건축 초과이익 환수제도의 실태 및 개선방안' 주제를 발표하며 이같이 밝혔다.

김준환 교수는 "재건축 초과이익 환수제는 재건축 사업에서 발생되는 일정분의 초과이익을 정부가 환수해 주택가격 안정과 사회적 형평성을 도모하기 위한 제도로, 주택 시장이 급등했던 지난 2006년 도입됐다"며 "궁극적 목표는 정부가 재건축 투기를 방지하고, 자산 양극화, 개발이익의 완전한 사유화를 막기 위한 것"이라고 말했다.

그는 "이후 재건축 시장은 약 6~7년간 약세를 보였다. 이는 제도가 효력을 발휘했다기 보다는, 글로벌 금융위기에 따른 주택시장의 전방위적 하락세에 따른 것"이라며 "정부는 2012년 12월 주택시장 안정 및 재건축 활성화를 위해 관리처분계획 인가 신청 사업장에 부담금을 면제하는 내용의 개정안을 발표했다. 개정안은 이후 2017년까지 계속 유예됐다"고 설명했다.이어 "환수제는 2012년 말부터 유예된 것일 뿐, 폐지는 아니었고 올해 부활된 것"이라고 강조했다.

김 교수는 "재건축 초과이익이 과연 '누구의 몫'인지 생각해야 한다. 순수 민간 사업이고, 공공 지원이 없는 만큼 '개인의 몫'으로만 판단하기 쉽지만, 사회기반시설 등 공공 투자로 인한 추가 상승분이 있는 점을 감안하면 '공공의 몫' 이 있어 초과이익 환수는 어느 정도 타당성이 있는 제도"라고 했다.

 그는  "사실상 재건축 초과이익 환수제에 대한 주요 쟁점은 제도 자체의 문제 보다는 재산권 침해, 미실현 이익에 대한 부과, 이중 과세 등으로 요약된다"고 주장했다.

 김 교수는 "많은 사람들이 실거래가 없는 상황에서 준공인가일이 비합리적이라는데 의견을 같이 하고 있다. 특히 초과이익 면세 기준이 3000만원인 점과 각 부과구간별 적용 징수 금액 등 산정 방식에 대한 명확한 근거 제시가 없다"며 "또 실수요자에 대한 배려 없이 제도가 획일적으로 적용되고, 조합원의 경제력을 고려하지 않는 점, 주택자에 대한 예외 규정이 빠져있는 점 등도 아쉬운 부분으로 지적된다"고 덧붙였다.

 이어 "또 국토교통부의 재건축 단지 추정금 부담액을 살펴보면, 서울 20개 단지 평균 부담금은 3억6600만원이다. 또 강남 4개구(강남·강동·서초·송파) 15개 단지는 평균 4억3900만원에서 최대 8억4000만원까지 달한다"며 "이 같은 부분에 대해 정부가 명확한 근거를 제시하지 않는 한 분쟁은 계속 이어질 것"이라고 예측했다.

 김 교수는 "정부가 객관적 자료를 토대로 재건축 초과이익 환수제 실효성 및 형평성 부분에 초점을 맞춰 정확한 산정 방법을 고민해야 한다"며 "아직은 환수액이 추정치에 불과하고, 준공 시점에 최종 부과되기 때문에 정부 입장에서 국민과 조율할 수 있는 충분한 시간이 있다. 환수 문제는 전 국민적 공감대가 뒷받침돼야 한다"고 강조했다.