"공공임대? 분양?" 3월 대책 앞두고 고민 깊어지는 정부...불안 잠재울까

서울 용산국제업무지구 부지. [사진=연합뉴스]

정부가 1·29 대책을 통해 수도권 핵심지에 6만가구를 공급하겠다고 발표한 가운데 세부적인 공급 계획에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이번 발표를 통해 대규모 주택 공급 계획을 내놓았지만, 임대와 분양 물량 비중이 확정되지 않았기 때문이다. 정부는 분양과 임대의 비중이 아직 정해지지 않았다는 입장이지만 시장에서는 정책 기조 등을 고려할 때 임대 물량 비중이 더 클 것으로 보고 있다. 이로 인해 주택 시장 안정이라는 당초 정책 목표와 달리, 공급 대책이 시장 수요자들에게 효과적으로 작용하지 않을 수 있다는 우려가 나온다.

3일 부동산 업계에 따르면 정부는 이르면 오는 3월 중 '주거복지 추진방안'을 발표할 계획이다. 1·29 대책에서 발표한 물량을 어떤 방식으로, 얼마나 공급할지 등의 구체적 내용이 주거복지 추진방안에 담길 것으로 보인다.

앞서 정부는 지난달 29일 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'을 발표하고, 수도권 선호 지역을 중심으로 총 6만가구를 발굴해 2030년까지 착공하겠다고 밝혔다. 다만 사업지별 위치와 가구 수 외에 세부적인 물량 계획은 공개되지 않았다.

정부는 이번에 발표한 물량들이 대부분 공공임대로 공급되지는 않을 것이란 입장이다. 김윤덕 국토부 장관은 지난달 대책 발표 당시 "(공급 물량에) 임대주택만 많고 분양주택은 적을 거란 이야기는 과하다"며 "분양주택도 모두 열어놓고 준비하고 있다"고 강조했다.

다만 현 정부가 공공임대 확대를 강조하고 있고, 도심에 위치한 부지 특성을 고려하면 임대주택의 비중이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 공공주택특별법 시행령 제3조(공공주택 건설 비율)에 따르면 공공주택지구에서는 전체 물량의 최소 35% 이상을 공공임대주택으로 배정하도록 규정하고 있는데, 이를 웃도는 임대 물량이 공급될 수 있다는 분석이다. 또한 정부의 이번 대책이 대부분 국공유지를 활용하기 때문에 일반적인 사업처럼 분양에 집중하기에는 제약이 있다는 지적도 있다.

국토부가 기존 저소득층 중심 공공임대를 넘어 중산층까지 선호할 수 있는 새로운 임대주택 모델 도입을 검토하는 등 임대주택 다양화에 나서는 점도 이러한 전망에 힘을 싣는다.

분양주택 역시 일반적인 분양 방식이 아닌 시세 차익을 줄이는 등 주거 복지 차원에서 접근할 가능성이 높다. 지분적립형, 토지임대부, 분양전환 공공임대 등이 대표적인 사례다. 김이탁 국토부 1차관은 최근 MBC라디오 '김종배의 시선집중'에 출연해 미국 뉴욕시의 저렴한 주택 프로그램인 '어포더블 하우징(부담 가능한 주택)'을 사례로 언급하며 "주거 사다리 복원 차원에서 적립·분할 납부 분양방식 등을 검토하고 있다"고 강조했다.

전문가들은 정부가 이르면 내달 중 발표할 주거복지 추진방안이 이번 공급 대책의 정책 효과를 좌우할 것으로 보고 있다. 정부의 계획대로 충분한 물량이 신속하게 공급될 경우 '패닉 바잉' 심리를 일정 부분 잠재울 수 있으나, 분양 물량이 제한될 경우 실수요가 다시 기존 시장으로 이동하면서 가격을 오히려 밀어올릴 수 있기 때문이다. 이에 정부가 향후 발표할 대책에서도 주택을 어떤 유형으로, 어떻게 공급할지가 시장에 가장 큰 영향을 미칠 것이란 분석이 나온다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공급까지는 물리적 시간이 필요한 만큼 현재 수요를 대기 수요로 만들기 위해서는 결국 임대와 분양 물량의 비중이 매우 중요하다"며 "시장의 우려처럼 임대 물량이 대폭 확대될 경우 오히려 공급 대책의 효과가 줄어들 수 있다"고 말했다.