거래 반토막인데 강남도 비강남권도 신고가…규제 역풍 부는 시장

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

정부의 잇따른 규제에도 집값이 상승세를 보이고 있다. 규제지역 확대와 토지거래허가구역(토허구역) 지정으로 절대적인 거래량은 줄었지만, 신고가 등 상승 거래가 곳곳에서 이뤄지면서 집값을 밀어올리고 있는 모습이다. 업계에서는 초강도 대책에 대해 시장이 규제에 대한 내성이 생긴데다, 대출 등 규제 영향이 적은 수요자들이 오히려 지금을 매수 기회로 삼고 시장에 뛰어들고 있다는 분석이 나온다.

25일 부동산 업계에 따르면 10·15 대책 발표로 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면서 최근 특히 아파트 거래량이 크게 줄어든 것으로 파악된다. 서울 부동산 정보광장의 아파트 거래량에 따르면 지난 9월 8635건, 10월 8493건이었던 아파트 매매 거래량은 지난달 3112건으로 뚝 떨어졌고 이달도 이날 기준 1272건 거래에 그쳤다.

이전부터 시행된 대출규제 강화에 더해 10·15 대책에 따른 토허구역 확대와 규제지역 지정으로 거래량이 급감한 것으로 풀이된다.

그러나 정부가 기대했던 집값 안정 효과는 시간이 지날수록 약해지고 있다. 잇따른 규제에도 불구하고 서울 주요 초고가 아파트는 물론 비강남권까지 신고가 거래가 확산하는 등 집값 상승세가 이어지고 있다.

한국부동산원 주간아파트 가격 조사를 보면 12월 셋째 주 기준 서울 아파트값은 0.18% 오르며 46주 연속 상승세를 이어가고 있다. 올해 누적 아파트값 상승률은 8.25%에 달한다. 이는 지난해 같은 기간 누적 상승률(4.48%)을 훌쩍 뛰어넘은 수치로, 부동산원이 지난 2012년 주간아파트가격 통계를 집계한 이후 역대 최고 수준이다.

실거래가에서도 상승세는 뚜렷하다. 부동산 플랫폼 '집품'이 강남·서초·용산구의 초고가 단지 9곳을 대상으로 조사한 결과에 따르면 나인원한남(-1.3%)을 제외한 8개 단지의 평균 매매가격이 규제 이후 3~12% 증가했다. 집품이 분석한 단지는 강남구 도곡렉슬, 압구정현대 14차, 서초구 래미안퍼스티지, 아크로리버파크, 반포자이, 용산구 LG한강자이, 래미안첼리투스, 한남더힐, 나인원한남 등 9곳이다.다.

상대적으로 가격대가 낮은 지역에서도 신고가가 쏟아졌다. 지난 17일 관악구 봉천동 '관악드림타운' 전용 60㎡는 최고가인 9억8000만원에 거래됐다. 지난 10월 3년 만에 9억원대를 회복한 이후 꾸준히 오르고 있다. 동대문구 제기동에 소재한 한신아파트 국민평형 84㎡(전용면적)는 지난 11월 21일 10억4500만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 직전 거래가(8억원)보다 2억원 오른 가격으로, 10·15 규제 발표 당일 나온 신고가(10억원)보다 4500만원 높아진 금액이다.

정부가 집값 안정을 위해 연이어 규제책을 내놨음에도 집값이 오르는 것은 불안 심리가 여전하기 때문이다. 과거 여러 규제에도 집값 상승을 경험한 수요자들이 많아 정부의 대책에도 포모(FOMO) 현상에 따른 거래량 확대 및 아파트 값 오름세가 지속됐고, 10.15 대책 이후에는 실수요자 진입이 어려워지며 거래량이 둔화된 가운데 대출 영향이 적은 수요자들을 중심으로 거래가 이뤄지며 가격을 밀어올리고 있다는 분석이다.

공급 부족이 가시화되고 있는 점도 집값을 자극하는 요인이다. 직방에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 올해보다 48% 적은 1만6412가구에 불과하다. 평소 연간 15만~20만가구 수준을 유지하던 수도권 입주물량도 내년에는 11만여 가구로 축소될 전망이다.

앞서 정부가 9·7 대책을  발표했으나 시장에 충분한 신뢰를 주지 못하면서 불안 심리를 잠재우지 못하고 있다는 진단이 나온다. 정부가 이르면 올해 말이나 내년 초 추가 대책 발표를 예고했으나 선호 입지에 물량 확보가 가능할지 여전히 미지수인 상황이다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 "규제 효과는 아주 단기적이었다. 예전엔 규제 효과가 그래도 6개월 정도 이어졌다면 최근엔 1~2개월에 그치는 모습"이라며 "단기 수요에 강력한 규제를 빠른 시간 내에 여러차례 시행하면서 역효과가 나타나고 있다. 이른 시기에 수요를 분산시킬 수 있는 현실적인 대책을 내놔야 한다"고 말했다.