[머니테크] 고강도 규제 속 '비아파트'의 반전…오피스텔로 투자 몰린다

오피스텔 거래 두 배↑…임대수익률 7년 만에 최고치

서울 송파구 롯데월드타워 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트와 빌라 단지. [사진=연합뉴스]

정부가 고강도 부동산 규제를 연달아 내놓으면서 아파트 시장이 얼어붙자 투자자들 시선이 오피스텔로 쏠리고 있다. 각종 대출 규제에 막혀 아파트 거래량이 급감한 반면 상대적으로 규제를 피한 오피스텔이 실수요자와 투자자 모두에게 관심을 받으며 거래량이 증가하고 있기 때문이다. 다만 전문가들은 가격 상승에 따른 차익을 기대하기보다 임대 수익률을 따져 투자할 것을 권하고 있다. 

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '10·15 부동산 대책' 시행일인 지난달 16일부터 이달 12일까지 서울 오피스텔 매매 거래는 총 978건을 기록했다. 대책 발표 전 같은 기간(약 636건)에 비해 53.8% 증가한 수치다. 반면 같은 기간 서울 아파트 거래는 약 80% 줄어든 것으로 나타났다.

수요가 몰리면서 가격 상승도 이어지고 있다. KB부동산에 따르면 10월 서울 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.09% 상승하며 9개월 연속 오름세를 이어갔다. 특히 임대 수익률이 같은 달 4.8%를 기록하며 2018년 이후 약 7년 만에 최고치를 기록했다. 시장의 투자 흐름이 시세차익 중심인 아파트에서 임대 수익형 자산으로 옮겨가고 있다는 해석이 나오는 이유다.

오피스텔이 인기를 끄는 이유는 '규제 회피'에서 비롯된 것으로 풀이된다. 오피스텔은 건축법상 '준주택'으로 분류된다. 청약통장 가입 의무나 실거주 요건, 자금조달계획서 제출 등 주요 규제에서 제외된다. 주택담보인정비율(LTV)도 70%까지 적용되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 받지 않는다. 10·15 대책 발효 이후 서울 아파트 LTV가 40%로 강화되면서 자금 마련에 있어서 아파트 매수에 비해 상대적으로 수월해졌다.

가격 측면에서도 아파트와 비교해 저렴하다는 점이 투자 수요를 자극하는 요소다. 9월 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억원을 넘어섰다. 서울 오피스텔 평균 매매가격은 10월 기준으로 3억418만원을 기록하며 아파트보다 쉽게 접근할 수 있는 투자처로 여겨질 수 있다.

특히 오피스텔 가격은 9개월 연속 상승 중이다. 여의도와 성수, 잠실 등 업무 밀집지역에서는 소형 오피스텔을 중심으로 실거주와 임대수익을 동시에 노리는 투트랙 수요가 두드러진 모습이다. 아울러 서울 1인 가구 비중은 40%에 육박하는 만큼 임대 수익률 4~5%대를 유지하는 오피스텔 투자가 계속 관심을 받을 것으로 예상된다.  

다만 전문가들은 시세차익보다는 임대 수익 중심으로 접근해야 한다고 조언했다. 거래량이 늘었다고는 하지만 시장 규모 자체가 크지 않고 거래량 증가도 부동산 규제에 따른 일시적 현상일 가능성이 크다는 이유에서다. 가격 상승 여력이 제한적이라는 점도 투자에 부담이 될 것으로 예상된다. 입지에 따라 공실률과 관리비 부담이 달라지기 때문에 세밀한 분석이 필수라는 지적도 나온다.

반면 같은 비(非)아파트 시장인 빌라는 분위기가 전혀 다르다. 규제에서 일부 제외됐지만 동일 단지 내 아파트가 한 동이라도 포함된 연립·다세대주택은 LTV가 40%로 제한돼 거래가 급감했다. 국토부 통계에 따르면 규제 시행 이후 서울 빌라 매매 건수는 약 68% 감소했다.

한 공인중개사는 "빌라는 노후화가 빠르고 재개발 추진도 지연되는 사례가 많아 투자 매력이 떨어진다"며 "반면 오피스텔은 신축 공급이 꾸준하고 근접성과 편의시설 등 실수요 요건을 갖춘 만큼 투자처로 생각할 수 있다"고 말했다.

전문가들은 최근 규제 변화에 따라 비아파트 가치가 재조명되고 있지만 리스크도 공존한다고 보고 투자 관점에서 신중히 바라봐야 한다고 조언했다. 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "오피스텔 투자는 가격이 잘 오르지 않기 때문에 시세차익 측면에서 바라보기 어렵지만 임대 수익률을 따져서 투자하면 괜찮은 투자처"라며 "빌라는 최근 부동산 대책으로 정비사업 조합원 지위 양도 금지에 따라 영향을 받고 있어 매매 거래가 줄고 있을 것"이라고 설명했다.