규제 사각지대에…이번엔 서울 오피스텔·주상복합 '들썩'

10월 서울 오피스텔 거래량 867건…전년 동월 대비 5% 상승

서울 서초구 구룡산에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 아파트 거래가 얼어붙은 가운데, 실거래와 투자 수요가 오피스텔과 주상복합으로 빠르게 이동하고 있다. 특히 ‘10·15 대책’으로 이달 서울의 오피스텔 거래량이 증가하는 등 아파트 시장을 겨냥한 고강도 규제와 신규 공급 위축으로, 규제 사각지대인 오피스텔과 일부 주상복합이 아파트의 대체 수요로 자리매김하기 시작했다는 분석도 나온다.
 
30일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 이달 서울에서 거래된 오피스텔 거래량은 이날 기준 867건을 기록했다. 이는 전년 동월 거래량(824건)보다 5%나 많은 것이다. 이달 오피스텔 거래의 신고 기간이 남았다는 점을 고려하면 거래량 자체는 900건을 넘길 가능성도 있다.
 
특히 같은 기간 전국의 오피스텔 거래량이 3131건에서 2216건으로 29%가량 감소한 것과 비교하면, 이달 서울의 오피스텔 거래 증가 양상은 더욱 두드러진다.
 
거래 활성화와 함께 서울의 오피스텔 매매가격도 전 고점을 향한 상승 추세를 이어가고 있다. KB부동산 통계에 따르면 이달 서울 오피스텔 매매가격지수는 124.57를 기록했다. 이는 월 기준으로 지난 2023년 4월(124.8) 이후 2년 반 만에 가장 높은 수치다. 오피스텔 평균 매매가격 역시 3억418만원으로, 2023년 1월(3억423만원) 이후 가장 높은 가격대를 형성하고 있다.

 
‘10·15 대책’으로 규제지역 내 아파트는 담보인정비율(LTV) 축소와 대출 한도 제한, 갭투자 형태의 매매가 전면 차단된 반면, 오피스텔 등은 규제 과녁에서 벗어나 틈새 수요가 몰린 영향으로 풀이된다.
 
당국은 당초 이번 대책 발표에서 토지거래허가구역 내 오피스텔의 LTV도 70%에서 40%로 낮추겠다고 밝혔지만, 반발이 이어지자 이틀 만에 비주택 담보대출의 LTV는 70%로 유지하겠다고 정정한 바 있다.
 
주로 강남·여의도·용산 등 주요 입지 오피스텔이나 대형 오피스텔의 경우, 아파트를 대신할 ‘대체 주거지’로 자리 잡는 경향이 나타나고 있는 상황이다. 이에 따라 최근에는 중·소형 대비 대형 오피스텔 상승세가 두드러지고 있다. 수도권 대형 오피스텔 매매지수는 이달 160.5로 전달 대비 0.7포인트 상승한 반면, 중형·소형은 소폭 하락했다.
 
아파트 대체재 성격의 주상복합 아파트도 최근 매매가격이 꾸준히 오르고 있다. 주상복합 중 일부는 대지 지분이 토지거래허가구역 적용 기준인 15㎡에 미달하기 때문에 규제 범위를 비껴갔기 때문이다. 청량리 롯데캐슬 SKY L-65 전용 84㎡의 경우, 10·15 대책 이후에도 호가가 18억 후반대에서 최근에는 22억원까지 상승했다.
 
전문가들은 수도권 아파트 시장을 겨냥한 규제 강화가 이어지며, 단기적으로 오피스텔이나 주상복합에 대한 투자 및 실수요세가 당분간 이어질 수 있다고 내다봤다. 다만 장기적인 수요는 아파트 대체재 기능을 갖춘 상품에 집중될 것이라고 전망했다.
 
송승현 도시와경제 대표는 “기존 수익형 부동산으로서의 오피스텔 수요보다는 아파트 대체재 성격을 띤 상품들이 수혜를 볼 수 있겠지만, 그 외 상품은 장기적인 수혜를 이어가기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.