토허구역 지정에…'1기 신도시'도 잇단 추진 경고음

조합원 지위양도 제한·대출규제 겹쳐…재건축 '동력 약화'

경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

‘10·15 부동산 안정화 대책’ 시행 이후 경기 성남시 분당 등 ‘노후계획도시 정비사업’ 대상지가 규제지역과 토지거래허가구역(이하 토허구역)에 포함되면서 사업 추진 동력이 약화될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 재건축 사업의 핵심인 사업성이 낮아질 가능성이 제기된 탓이다.
 
29일 정비업계에 따르면 성남시는 최근 국토교통부 등 관계 부처에 분당 등 성남시 전역이 규제지역 및 토허구역으로 지정된 것과 관련해 주요 건의사항을 전달하고, 협의 절차에 착수할 것으로 알려졌다.
 
앞서 정부는 10·15 대책을 통해 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 재건축을 추진 중인 1기 신도시 중 성남시 분당과 안양시 평촌을 규제 대상으로 묶었다.
 
이에 따라 이들 지역의 재건축 단지는 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 또 1가구 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주하지 않은 경우, 등기 이전까지 매매가 금지된다.

 
아직 사업 초기 단계인 단지들이 많지만, 향후 재건축 추진의 핵심 변수인 이주 문제가 한층 복잡해질 것이라는 지적도 제기된다.
 
분당의 경우 1기 신도시 가운데 대규모 단지들이 동시에 이주와 재건축을 병행해야 하는 구조를 띠고 있다. 이런 상황에서 성남시 전역이 규제 대상에 포함되면서 전세 매물 공급이 위축되고, 이는 곧 이주 여력 약화로 이어질 수 있다는 우려가 나오고 있기 때문이다.
 
분당의 한 공인중개업소 관계자는 “조합 설립 이후에는 최소 10년간 매매가 사실상 막혀 거래가 거의 사라질 것”이라며 “입주민들이 이사나 주거 이전이 필요해도 매매나 전세 거래가 어려워질 수 있다”고 말했다.
 
또한 대출 규제가 강화되면서 재건축 사업에 필요한 자금 조달이 어려워지고, 이에 따라 조합원들의 사업 참여 의지가 약화될 것이라는 전망도 나온다. 이주비와 분담금 마련 부담이 커져 사업 리스크가 확대될 수 있다는 것이다.
 
특히 재산권 행사에 제약이 생기는 다주택자 등 일부 입주민들이 재건축 추진에 반대할 가능성도 제기된다. 유주택자의 경우 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되고, 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 여기에 전매 제한과 취득세 중과 등 각종 규제가 동시에 적용된다.
 
분당의 한 재건축 추진 단지 관계자는 “대출이 막힐 수 있다는 불안감에 기존 계획대로 추진이 가능할지 우려하는 주민들이 많다”며 “특히 다주택자의 경우 조합원 지위 양도가 막히면 피해가 더 클 것”이라고 말했다.
 
성남시도 정부의 10.15 주택시장 안정화 대책에 대해 1기 신도시 분당 및 원도심 재개발·재건축 등 주요 정비사업의 추진 지연 가능성이 있다고 보고 우려를 잇달아 표명하는 상황이다.
 
앞서 성남시는 지난 20일 10·15 대책과 관련해 “조합원 지위양도 제한, 실거주 의무 강화, 대출한도 축소 등 각종 규제가 추가돼 사업 추진 속도가 늦어지고 주민부담 또한 가중될 것으로 전망된다”는 우려의 메시지를 발표한 바 있다.
 
양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “자금이 유입이 되어야 사업 진척이나 의지가 생기는데 기존보다 여건이 어려워졌다. 매도도 쉽지 않고 매수자도 대출이 감소한 데다 실거주 의무 여건도 있기 때문에 결국 조합원 부담이 상당히 커진 것”이라며 “수도권의 전·월세난이 상당히 심화될 전망인데 관련해 이주 대책을 어떻게 조절을 할 것인지도 상당히 큰 문제로 떠오를 것”이라고 전망했다.