서울 내 매입임대 10채 중 3채 20년 이상 주택…"노후화 심화 우려"

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정부와 지자체가 공공임대주택 물량 확대에 속도를 내고 있지만, 노후화 등으로 주거의 질은 오히려 저하되고 있다는 지적이 나온다. 특히 서울 내 매입임대주택과 장기임대주택의 노후화가 심화되면서 주택 수선 및 보수 비용 부담이 더욱 심화될 것이라는 우려가 확산되고 있다.
 
12일 토지주택연구원이 최근 발간한 보고서에 따르면 지난해 9월 기준 서울 매입임대주택 전체 가구(2만4495가구) 중 27.7%(6782가구)가 준공 20년 이상 노후주택으로 드러났다. 특히 동수 기준으로는 전체 매입임대 2212개동의 45%인 987개동이 노후화 상태로 집계됐다.
 
지난 2022년 3월 말 서울 매입임대주택 중 노후주택 비중이 25%였던 것과 비교하면 그 비중이 2년 반 만에 3%포인트 증가한 것으로, 노후주택 비중이 감소하기는커녕 더 확대됐다. 
 
노후주택 적체로 서울 매입임대주택의 공실률 역시 같은 기간 8.33% 수준을 유지하고 있는 상황이다. 특히 청년매입임대의 경우, 10채 중 1채인 10.4%가 공실로 남아 있다.
 

매입임대주택은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시개발공사(SH) 등이 도심 내 기존 주택을 매입해 저소득층, 청년 등에 시세 대비 저렴한 임대료로 제공하는 공공임대주택이다. 그간 기존 주택 매입을 통한 공급 물량 확대에 제도의 방점을 찍었지만, 노후화로 주거의 질은 저하되고 있는 상황이다.
 
주택연구원은 서울 내 매입임대주택 가구 수가 오는 2040년에는 1만8406가구, 노후화된 동도 1886동으로 빠르게 늘어날 것으로 전망하고 있다. 일각에서 LH의 매입임대주택 수선비용이 향후 빠르게 증가할 것이라는 우려가 확대되고 있는 이유다. 이미 LH가 최근 6년간 사용한 매입임대 수선비는 2024년 10월 기준 6118억원을 넘어선 상황이다.
 
서울 전체 장기공공임대주택의 노후주택 물량도 최근 확대되면서 지자체가 부담하는 보수 비용 부담도 심화되고 있다. 이달 8일 서울시 산하 서울연구원이 발간한 보고서에 따르면 준공 후 15년 이상 경과한 장기공공임대주택은 지난해 10만1000가구였지만, 오는 2029년에는 12만2000가구로 21% 가까이 증가할 전망이다. 준공 후 30년 이상 가구도 같은 기간 2만5000가구에서 6만 가구로 3배 가까이 늘어날 것으로 추산된다.
 
이에 SH가 운영하는 장기공공임대주택의 장기·계획수선 예산액도 향후 5년간(2025~2029년) 약 5493억원을 기록해, 매해 단순 수선 및 보수에만 1098억원이 넘는 재원이 필요할 것으로 전망된다.
 
공공임대 주택의 노후화 해소를 위해서는 그린 리모델링과 모듈러 건축 등의 기술적 시도가 병행될 필요가 있다는 것이 전문가들의 제언이다.
 
주택연구원 관계자는 “공기업이 소유한 다가구 등의 노후 매입임대주택을 철거하고 공기를 30~50% 단축할 수 있는 ‘탈현장건설(OSC)’ 방식으로 신축 공공임대 물량을 빠르게 늘려야 한다”며 “이를 통해 노후주택 비중을 낮추고, 주거 질을 높이는 방안을 모색할 필요가 있다”고 전했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “공공임대 물량 확대는 물론, 결국 공공이 보수 예산을 확보해 어느 수준까지는 주거 질도 유지하도록 하는 것이 중요하다”며 “그린 리모델링 등을 통한 에너지 효율로 기존의 노후화된 건축물의 생활 여건을 더욱 개선하는 방안도 병행돼야 한다”고 말했다.