공격적 개혁 예고한 이 대통령… 다시 수술대 오르는 LH

[그래픽=아주경제]

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 한국토지주택공사(LH) 구조 개혁을 언급하면서 LH 개혁 문제가 다시 수면 위로 떠올랐다. 업계에서는 김윤덕 후보자가 이재명 대통령의 강한 개혁 의지를 전하며, 단순한 조직 개편이 아닌 구조적 재편의 가능성을 시사한 만큼 사업 구조의 변화가 불가피할 것으로 보고 있다. LH의 토지 매각 중심 사업 구조를 직접 개발 및 임대 공급 중심으로 전환하는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 하지만 LH가 160조원이 넘는 부채를 지고 있는 상황에서 재무건전성이 악화할 수 있다는 지적도 있다. 

16일 국토교통부 등에 따르면 김 후보자는 전날 기자들과 만나 LH 개혁과 관련해 “구조적이고, 판을 바꿀 수 있는 큰 규모의 개혁을 염두에 두면서 능동적이고 공격적으로 임해달라는 대통령의 주문을 받았다”고 밝혔다. 

이번 발언이 주목을 받는 이유는 이재명 대통령이 LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다고 지적한 후 나왔기 때문이다. 이 대통령은 지난달 19일 국무회의에서 “LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 지적한 것으로 알려졌다. LH가 택지를 조성해 민간에 분양한 뒤 건설사가 이 택지에 다시 이윤을 붙이고 분양가를 높여 이익을 얻는 구조가 집값 상승으로 이어지고 있다는 것이다.

LH는 임대주택 사업에서 발생하는 적자를 수도권 공공분양이나 택지개발 사업에서 발생하는 수익으로 충당하는 '교차 보전'을 해오고 있다. LH가 공공주택을 분양·임대해도 취약계층에 저렴한 분양가·임대료로 공급하기 때문에 이익이 날 수 없는 구조여서 이를 택지 조성 매각 차익을 통해 보전해온 것이다.

그러나 이는 부동산값이 상승한 시기에 택지를 매각해 이익을 남겨야 하는 구조이기 때문에 LH에게는 '땅장사'를 한다는 비판이 항상 뒤따랐다. 택지의 개발 이익을 건설사와 그 땅에 지은 아파트·상가 소유자만 누리는 점도 공공성에 맞지 않는다는 지적도 꾸준하다.

이에 업계에서는 LH가 택지를 조성해 민간에 매각하는 역할을 줄이는 방향으로 사업 모델 개편을 추진할 것으로 보고 있다. LH의 택지 조성 사업 비중을 낮추고 LH가 직접 건설하는 공공분양과 공공 민간 참여 사업을 더욱 확대해 직접 주택 공급 비중을 대폭 확대할 것이라는 전망이다.

이 대통령은 2022년 대통령 선거에서 싱가포르식 공공주택 모델을 주택 공급과 집값 안정 방안으로 언급한 바 있다. 싱가포르는 토지의 대부분을 국유화해 이 토지에 공공주택을 건설해 저럼하게 공급하고 있다. 이 대통령은 당시 “싱가포르에서는 30평 아파트를 3억원대에 짓는다”며 “4억원대 정도에 장기 임대로 줘서 원하는 사람은 여기서 살다가 능력이 되면 집 사서 나가고, 중간 기착지를 공공이 상당 정도를 책임져 주자는 것”이라고 강조했다. 싱가포르와 완전히 같지는 않지만 LH의 토지에 공공임대아파트를 짓고 향후 분양으로 전환할 수 있는 사업 모델을 확대하겠다는 뜻으로 해석된다.

문제는 LH의 부채가 160조원을 넘어선 상황에서 재무 상황이 더욱 악화될 수 있다는 점이다. LH의 총부채는 2023년 152조8473억원에서 지난해 160조1054억원으로 늘었다. 공공주택 사업을 지금 규모에서 더 확대한다면 LH의 적자는 확대가 불가피한 구조인 셈이다.

전문가들은 LH의 기본 기능이 공공성에 있는 만큼 공공주택 사업 확대는 긍정적인 방향이지만, 사업이 원활하게 진행되기 위해서는 LH의 부채비율 목표 향상, 자본금 확대 등 추가적인 지원책이 필요하다고 제언했다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "주택 공급 우려가 집값 상승의 주요 원인으로 꼽히는 상황에서 공급 확대를 추진하는 것은 맞는 방향"이라면서도 "다만 재원이 뒷받침되지 않으면 공급 규모는 물론 주택의 안정성, 질 적인 측면까지 영향을 줄 수 있는 만큼 정부나 국회 차원에서의 지원 방안을 검토할 필요가 있다"고 강조했다.