7~8월 5만가구 풀리는데… 대출 규제 찬바람, 분양 시장 영향은?

하반기 전국 분양 아파트 13.8만 가구…"분양부터 양극화 시작"

서울 강남·서초·송파구 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

올해 하반기 수도권을 중심으로 아파트 분양 물량이 대거 예정돼 있지만, 6월 27일 발표된 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 고강도 규제가 시행되면서 실수요자의 '내 집 마련'은 더 어려워질 전망이다. 자금 조달 여건이 더 나빠졌기 때문에 아파트 청약에 당첨된다 해도 직접 마련해야 하는 현금 부담이 크게 늘기 때문이다. 전문가들은 분양 시장도 현금 부자 위주로 재편될 우려를 제기하고 있다. 

17일 부동산 정보업체 직방에 따르면, 올해 하반기 전국에서 분양이 예정된 아파트는 총 156개 단지, 13만7796가구(일반분양 6만4697가구) 규모로 집계됐다. 이는 올해 상반기 실제 분양 물량인 7만1176가구(일반분양 5만1911가구)와 비교하면 약 93.6% 증가한 수치다. 

특히 하반기 분양 중 수도권에 분양되는 물량이 전체 물량의 절반 이상인 8만2484가구로, 전국 대비 약 59.9%를 차지했다. 경기도가 5만7240가구를 기록했고, 서울(1만9623가구), 인천(1만2204가구) 순이다. 서울은 송파구 잠실르엘, 서초구 래미안트리니원, 은평구 갈현1구역, 관악구 신림2구역 등이 분양 대기 중이다.

하지만 공급 확대가 실수요자의 내 집 마련으로 연결되기까지는 현실적인 장벽이 더 높아질 것으로 관측된다. 정부가 6·27 대책을 통해 내놓은 주담대 6억원 일괄 한도와 함께 분양주택에 대한 전세보증금 반환 목적의 주담대도 사실상 차단되며 자금 조달 여건이 나빠졌기 때문이다. 

실제로 6월 28일부터 시행된 이번 대책은 분양 계약 이후 잔금 마련을 대출에 의존하던 수요자에게 직격탄이 됐다. 7월부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 강화로 대출 여력이 감소한 상황에서 소유권 이전 조건부 전세대출이 원칙적으로 금지되면서 분양대금 납부를 위한 금융조달 여력이 크게 제한될 수밖에 없어졌다. 

문제는 분양 시점이 7~8월에 집중돼 있다는 점이다. 분양 예정 물량은 7월에 2만9567가구, 8월에 2만5028가구로 두 달 동안 5만가구 이상 예정된 상황이다. 6월 들어 서울과 수도권 주요 지역에서 아파트 거래량이 늘어나는 등 수요 회복세가 나타나자 분양도 7~8월에 집중된 것으로 풀이된다. 하지만 최근 정부 규제가 나오면서 부동산 시장은 빠르게 관망세로 전환됐고, 분양에도 차질이 생긴 모습이다.  

일각에서는 대출 규제와 매수심리 위축이 맞물리며 자금력이 있는 현금 부자 중심으로 거래가 이뤄지고, 일부 단지에서는 미계약 물량이 나타날 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다.

​​​​​​​김은선 직방 빅데이터랩장은 "최근 분양가가 높은 단지일수록 잔금대출 한도 축소에 따른 체감 부담이 커질 수밖에 없다"며 "분양시장 전반에서 수요자와 건설사 모두 일정 조정이나 전략 재검토 등 신중한 대응이 불가피한 시점"이라고 평가했다. 

전문가들은 공급 확대는 분명 긍정적인 신호지만, 대출을 통한 실수요자의 수요로 연결되기 어려운 상황이라 현금 동원력이 있는 수요자를 중심으로 양극화가 나타날 수 있다고 지적했다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "(대출 규제로 인해) 소유권 이전 단계에서 전세대출이 안 되는 등 상당 부분 대출에 제동을 걸려 있어 이제는 자금력이 더 중요해진 상황"이라며 "앞으로도 대출 여건은 개선되기 쉽지 않고 결국 분양 시장이나 청약 시장에서도 양극화가 심화될 것으로 보인다"라고 말했다.