[ASIA BIZ] 베트남 부동산, 가격 30% 낮춰도 매수자 실종... 토지 투자자들 '비명'

2분기 아파트·토지 가격 동반 하락... 투자 수요 이탈에 거래 절벽 심화

호찌민시 1군에서 공사가 한창 진행중인 빌딩 [사진=김혜인 통신원]

베트남 부동산 시장에서 아파트와 토지 가격이 하락세를 보이는 가운데 토지 거래 부진이 심화하고 있다. 일부 투자자들은 매입 가격보다 20~30% 낮은 금액에 매물을 내놓고도 수년째 매수자를 찾지 못하면서 투자금이 장기간 묶이는 상황에 처했다.

8일(현지 시각) VnExpress에 따르면 현지 토지 시장은 투기성 자금 이탈과 실수요 부족이 겹치면서 가격을 낮춰도 거래가 성사되지 않는 상황이 이어지고 있다. 특히 인구와 생활편의시설이 부족한 외곽 토지를 중심으로 매각에 어려움을 겪는 투자자들이 늘고 있다.
 

아파트·토지 가격 동반 하락…거래량도 급감

베트남 부동산 가격은 올해 2분기부터 조정 흐름을 나타냈다. VnExpress가 지난 9월 2일 보도한 건설부의 2분기 부동산 시장 보고서에 따르면 하노이의 아파트 평균 재판매 가격은 ㎡당 약 1억2300만 동(약 655만원)으로 전 분기보다 3.9% 하락했다. 호찌민시도 ㎡당 약 1억800만 동으로 3.6% 떨어졌다.

전국 토지 재판매 가격 역시 전 분기보다 2~3% 낮아졌다. 평균 매도 호가는 ㎡당 약 4000만 동으로 2.5% 하락했으며 호찌민시에서는 약 3% 떨어진 6600만 동을 기록했다. 거래량 감소도 두드러졌다. 건설부에 따르면 2분기 전국 부동산 거래는 10만 건을 웃돌았지만 전 분기보다 28.5%, 지난해 같은 기간보다 36.3% 줄었다. 특히 토지 거래는 7만3438건으로 전 분기 대비 32.6% 감소했다.

건설부는 높은 자금 조달 비용과 거래 유동성 악화, 실거주 목적의 부동산으로 투자 자금이 이동하는 현상을 가격 조정의 주요 원인으로 분석했다.

토지 시장에서는 손실을 감수하고도 매수자를 구하지 못하는 사례가 잇따르고 있다. 매체가 만난 A씨는 2019년 옛 롱안성 득호아 지역의 100㎡ 토지를 13억 동에 매입했다. 당시 기반시설 개발과 도시 승격 가능성에 기대를 걸었지만 2022년부터 매각을 추진하고도 거래를 성사시키지 못했다.

그는 처음에는 매입 가격에 팔려고 했으나 이후 3억 동의 손실까지 감수하기로 했다. 그러나 약 4년째 매수자가 나타나지 않으면서 투자금을 회수하지 못하고 있다. 하노이 투자자 B씨도 비슷한 상황이다. 그는 옛 호찌민시 9군 지역의 140㎡ 토지를 87억 동에 매입한 뒤 2024년 80억 동에 내놨다. 이후 가격을 77억 동까지 낮췄지만 거래는 이뤄지지 않았다.

이 같은 거래 부진은 3분기 통계에서도 확인된다. 부동산 컨설팅업체 DKRA에 따르면, 베트남 남부 지역에서는 99개 프로젝트에서 8350필지가 공급됐지만 실제 판매된 토지는 116필지에 불과했다. 분양 흡수율은 약 1% 수준이다. 부동산 플랫폼 밧동산(Batdongsan)의 조사에서도 3분기 토지에 대한 관심 비중은 9%로 전체 부동산 유형 중 가장 낮았다. 조사 대상 중개업체들의 토지 거래량 역시 전 분기보다 81% 감소한 것으로 나타났다.
 

"투자자 빠져나간 자리, 실수요로 못 채워"

호찌민시 1군에서 공사가 한창 진행중인 빌딩 [사진=김혜인 통신원]

전문가들은 토지 시장의 침체 원인으로 투기성 자금 이탈과 실수요 부족을 지목했다. 딘 민 뚜언 밧동산 남부지역 책임자는 "과거 토지 거래 수요의 90%를 차지했던 투자자들이 시장을 떠나고 있지만 이를 대체할 실수요자는 충분히 형성되지 않았다"고 설명했다. 그는 "투자 수요가 약해지면 실제 부동산 구매자만으로 기존 공급을 흡수하기 어렵기 때문에 가격을 낮춘 토지조차 매수자를 찾지 못하는 상황이 발생한다"고 지적했다.

토지가 아파트나 타운하우스보다 임대수익을 창출하기 어렵다는 점도 거래 부진의 배경으로 꼽혔다. 주거시설과 상업시설이 충분하지 않은 지역의 토지는 보유하는 동안 별다른 수익을 얻기 어려워 투자금이 장기간 묶일 수 있다는 것이다. 보 홍 탕 DKRA그룹 관계자도 "개발 비용 상승과 복잡한 법적 절차, 기반시설 투자 부담이 커지면서 사업자들이 신규 개발을 신중하게 검토하고 있다"고 설명했다.

현지 독자들 사이에서도 시세 상승 기대보다 부동산의 실질적인 활용 가치를 중시해야 한다는 의견이 이어졌다. 한 독자는 "도로가 건설되거나 도시로 개발된다는 소문만 듣고 토지를 매입하는 경우가 많지만 실제 주거지역이 형성되기까지는 오랜 시간이 걸린다"며 "불확실한 미래에 투자하기보다 법적 절차가 투명하고 기반시설이 갖춰진 사업을 선호한다"고 밝혔다.

다른 독자는 "부동산에 투자할 때는 급하게 자금이 필요해졌을 경우 누가 매입할 것인지부터 고려해야 한다"며 "외곽의 빈 땅은 수년 동안 수익 없이 자금만 묶일 수 있지만 주거지역의 아파트는 임대수익을 얻을 수 있다"고 지적했다.

또 다른 독자는 "부동산 투자는 단순히 가격 상승을 기다리는 것이 아니라 자산의 실제 가치와 활용 가능성을 살펴야 한다"며 "아파트는 임대할 수 있고 타운하우스는 주거와 사업에 활용할 수 있지만 빈 땅은 보유 기간에 가치를 창출하기 어렵다"고 덧붙였다.