청년 전세 한도 2배…LH '가격산정·보증금 회수' 시험대

수도권 지원한도 1억2000만원→2억4000만원…추첨제로 대상 확대

청년 보편형 전세임대 제도 관련 설명 [자료 출처=국토부/그래픽=이은별 기자·생성형AI]
 

청년 보편형 전세임대가 도입되면서 수도권 청년 1인당 전세 지원한도가 1억2000만원에서 2억4000만원으로 두 배 늘어난다. 청년층의 주거 선택지는 넓어지지만 LH 등 공공주택사업자가 집주인과 직접 계약하는 구조인 만큼 주택 가격 산정과 보증금 회수 부담도 커질 수 있다는 지적이 나온다.

국토교통부는 지난 13일 ‘주택 신속공급 방안’을 통해 기존 청년 전세임대와 별도로 청년 보편형 전세임대를 신설한다고 밝혔다. 대상은 무주택 19~39세 청년으로 원가구 소득·자산을 심사에서 제외하는 등 기준을 완화하고 기존 배점제 대신 추첨제로 입주자를 선정한다. 기존 청년 전세임대 물량과 자격은 유지한다.

가장 큰 변화는 지원 규모다. 수도권 1인 기준 지원한도가 최대 1억2000만원에서 2억4000만원으로 높아진다. 다만 지원한도 내 융자비율은 기존 95%에서 90%로 낮춰 입주자 부담 비중은 높였다.

기존 청년 전세임대도 단독·다가구·다세대·연립주택과 아파트, 일정 요건을 갖춘 주거용 오피스텔 등을 지원한다. 입주자가 주택을 찾으면 LH가 가격과 근저당권, 선순위 임차인 등 권리관계를 확인한 뒤 집주인과 직접 계약하고 이를 다시 입주자에게 임대하는 방식이다.

지원한도가 커지는 만큼 계약 한 건당 공공이 관리해야 할 보증금 규모도 커진다. 특히 거래가 적거나 개별 주택별 특성이 큰 빌라·오피스텔 등은 아파트보다 적정 매매가격과 전세가격을 판단하기 어려운 경우가 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 2분기 전국 오피스텔 전세가율은 86.04%였다. 수도권은 86.27%, 서울은 84.50%였다. 전세보증금이 매매가격에 가까울수록 집값 하락이나 임대인 부실이 발생했을 때 보증금 회수 부담이 커질 수 있다.

실제 LH 전세임대에서도 보증금 미반환 사례가 발생했다. 국회 제출자료에 따르면 2019~2023년 전세임대 보증금 미반환 사고는 4942가구, 2454억원 규모였다. 이 가운데 2024년 8월까지 회수하지 못한 금액은 1952가구, 763억원이었다.

다만 공공이 계약 단계에서 직접 권리분석을 하는 만큼 일반적인 민간 전세계약과 같은 수준으로 전세사기 위험을 볼 필요는 없다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “전세자금 지원 과정에서 계약 관련 서류를 확인하는 만큼 공공이 개입한 전세임대의 전세사기 위험 자체는 크지 않을 것”이라고 말했다.

정부는 오는 12월 전세임대 업무지침을 개정해 구체적인 운영 기준을 마련할 계획이다. 지원한도가 두 배로 늘어난 만큼 적정 가격을 잘못 판단했을 때 공공이 떠안을 손실도 커질 수 있다. 시세 대비 보증금 수준과 권리관계를 얼마나 촘촘히 걸러낼 수 있느냐가 새 제도의 핵심 과제가 될 전망이다.