국토부, 1조원 PF 개발앵커리츠 공모… 멈춘 개발사업에 공공자금 先투입

 

개발앵커리츠 구조 [자료=국토교통부]

정부가 1조원 규모의 PF 개발앵커리츠를 본격 가동한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축으로 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 우수 개발사업장에 공공이 먼저 자금을 투입해 민간 투자 유입을 유도하겠다는 구상이다.
 
국토교통부는 18일부터 총 1조원 규모의 PF 마중물 개발앵커리츠 투자사업 공모에 착수한다고 17일 밝혔다.
 
PF 개발앵커리츠는 공공자금을 마중물로 투입해 민간 투자를 끌어내는 구조다. 최근 부동산 PF 시장 경색으로 사업성이 있는 개발사업도 초기 자금 조달에 어려움을 겪는 상황에서, 공공이 먼저 투자자로 참여해 사업 추진을 지원하는 방식이다.
 
이번 리츠는 공공 2000억원과 민간 투자 약 3200억원, 주택도시보증공사(HUG) 보증부 회사채 차입 등을 통해 총 1조원 규모로 조성됐다. 앞서 지난해 11월 한국토지신탁과 코람코자산신탁이 자산관리회사(AMC)로 선정됐고, 같은 해 12월 리츠 발기설립이 이뤄졌다. 지난 5월에는 HUG 회사채 보증상품이 신설됐으며, 개발앵커리츠 설립 신고가 수리되면서 투자 대상 사업장 선정 절차에 들어간다.

 
개발앵커리츠는 총 5년간 운영된다. 토지매입 단계의 브릿지론 사업에 1년 6개월간 투자한 뒤, 회수된 자금을 재투자하는 방식으로 추진된다. 사업장별 투자 규모는 토지 매입비의 50% 이내, 최대 1000억원이다.
 
투자 금리는 개별 사업의 위험도와 시장 여건 등을 고려해 사업자와 AMC 간 협약으로 정한다. 다만 선순위 투자 기준 공사채 AAA등급 3년물 금리에 250~300bp(1bp=0.01%p)를 더한 수준으로, 시중보다 낮은 금리로 공급할 계획이다.
 
투자 유치를 희망하는 사업자는 18일부터 코람코자산신탁과 한국토지신탁 누리집을 통해 상시 공모를 신청할 수 있다. 접수된 사업장은 사업 안정성과 공공성 등을 종합적으로 검토한 뒤 투자 대상 여부가 결정된다. 선정 과정에는 LH가 참여하는 투자심의위원회 절차가 포함된다.
 
투자 대상 사업장은 토지원가와 개발계획의 적정성, 토지 확보율, 인허가 가능성, 자기자본 비율 등을 중심으로 평가된다. 특히 토지권원 확보 100%, 토지비 대비 자기자본 비율 20% 이상 등이 안정성 측면의 주요 기준으로 제시됐다. 정부나 지자체 주도 공모사업, AI 데이터센터 등 산업 파급력이 큰 사업, 주거안정에 기여하는 사업 등은 우대 대상에 포함된다.
 
국토부는 이번 리츠가 자금 조달 문제로 멈춰 있던 개발사업을 재가동하는 데 도움이 될 것으로 보고 있다. 특히 수도권 주택공급 사업과 지역 핵심 개발사업에 유동성을 공급해 주택공급 촉진과 지역경제 활성화 효과를 기대하고 있다.
 
김영국 국토교통부 주택토지실장은 “이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업 및 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것”이라고 말했다.
 
한편 업계에서는 고금리와 PF 리스크 관리 강화로 민간 개발사업의 자금 조달 문턱이 높아진 만큼, 이번 개발앵커리츠가 사업성은 있지만 초기 유동성 확보에 어려움을 겪는 사업장의 정상화 여부를 가늠할 시험대가 될 것으로 보고 있다.