집도 땅도 '실사용' 따진다…양도세·보유세도 확대

9일 재정경제부 등에 따르면 정부는 오는 7월 부동산 관련 세금 제도를 정비할 계획이다. 사진은 서울 도심 전경. 2026.03.18[사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부가 '실거주·실사용 원칙'을 내세우며 대대적인 부동산 세제 개편에 착수했다. 단순히 자산을 오래 보유하고 있다는 이유로 주어졌던 세제 혜택을 줄이고 실거주 또는 사용하는 자산에 선별적으로 혜택을 부여하겠다는 것이다. 

9일 재정경제부 등에 따르면 정부는 이 같은 내용을 바탕으로 내달 발표 예정인 세법개정안을 검토하고 있다. 부동산 보유를 통해 발생하는 기대수익을 낮추고 실수요 중심으로 시장 환경을 조성하겠다는 것으로 풀이된다.

이번 세제개편에서 가장 큰 변화 중 하나는 양도소득세 '장기보유특별공제'다. 현행 제도는 일정 기간 이상 부동산을 소유하고 있으면 양도차익에 대한 공제 혜택을 받을 수 있다. 정부는 이 같은 구조가 실제 거주하지 않으면서 갭투자 등을 노리고 자산을 장기 보유하게 만드는 부작용이 발생했다고 짚었다

시장에서는 장특공이 거주 중심으로 전환되면 다주택자와 투자 목적 보유자의 세 부담이 커질 것으로 보고 있다.

농지 관련 세제도 손질 대상에 올랐다. 대표적으로 자경농지 양도세 감면 제도가 꼽힌다. 현재는 일정 요건을 충족한 자경농지에 대해 양도세를 감면해주고 있지만 개편안을 통해 실제 영농 여부를 더 세밀하게 들여다보겠다는 것이다. 

토지 과세도 강화될 것이란 전망이 잇따른다. 특히 지방 임야를 비롯해 비업무용 토지 등 투자 성격을 띤 자산에 대해 과세를 강화할 것으로 전해진다. 

보유세 개편 역시 주요 관심사 중 하나다. 현재 공정시장가액비율 조정 등으로 보유세 부담을 확대하는 방안이 거론되고 있다. 과거에는 부동산 가격 수준 자체가 과세 논의의 중심이었다면 추후에는 부동산으로 인한 불로소득과 기대수익률을 제한하는 데 방점이 찍힐 것으로 보인다. 

결국 얼마나 오래 보유했는지보다 실제로 거주·사용했는지를 기준으로 세제 혜택이 차등화될 것으로 전망된다. 과거 '똘똘한 한 채'를 장기간 보유하는 전략이 유효했다면 앞으로 실제 거주 여부가 변수로 작용할 가능성이 높다.

특히 장특공 개편과 비업무용 토지 과세 강화는 자산가들에게 부담으로 작용할 것으로 보인다. 실제 거주나 사용 계획이 없는 자산을 보유하고 있기에는 세금 부담이 커지기 때문이다. 이에 세제개편안 발표를 전후로 비거주 주택·유휴 토지 등 매물이 시장에 나올 수 있다는 가능성도 잇따른다. 

일각에서는 세제개편으로 인한 세 부담 증가가 임대료 전가, 조세 반발 등의 부작용을 불러일으킬 수 있어 완충장치가 필요하다는 목소리도 나온다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난해 대선 공약에서 건설·부동산을 이슈화하지 않는 방침이 큰 효과를 가져왔던 것을 감안하면 지금처럼 주택 공급이 아닌 부동산을 이슈로 부각시키는 수요억제책은 아쉬운 부분이 있다"며 "공급 확대와 수요 억제를 어떻게 함께 다룰지 고민해야 한다"고 제언했다.